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目录

一、销售前提条件

二、入市时机选择

三、项目形象包装

四、销售分期运作策略

五、媒体选择及宣传组合策略

六、推广费用预估及总体安排

六、推广费用预估及总体安排

一、销售前提条件

按照常规经验判断，项目在具备以下入市条件后，即可进行物业入市发售。

1、政府法律文件

·商品房预售许可证、认购合同等政府法律文件齐备；

2、工地以及营销中心形象

·工地围墙、导示系统等现场氛围营造；

·营销中心全面完成；

3、宣传品

·基本宣传推广制品印制完成（售楼书、手提袋等）

4、“环境工程”的完成。

·可以充分展现项目的特性—园林式环境，同时期望通过该环境工程增强未来客户对项目的信心。如果仅是销售中心的环境营造都如此耗心思处理，有什么理由不去相信这会是一个值得信赖和选择的项目呢。

·可制造新闻话题，引起社会多角度的关注

销售队伍到位

墙面或围合空间立面上材料和质感的变化来丰富

通道的选择保证线路尽可能短和安全通畅

保证通道有足够的采光通风

有转折的地方有提示

有导示牌指引（方向、敬语）

通道考虑背景音乐系统

楼体间墙面应有处理，悬挂展示都市生活情结的展板

拐角处设停电应急灯，安全出口指示灯

地面扑地毯

电梯大堂应装修完毕，摆放标示牌和绿花装饰

附：房地产项目形象识别系统（VI）

核心部分

1．项目名称

项目标志

项目标准色

项目标准字体

运用部分

现场

工地围板

彩旗

欢迎牌

营销中心

形象墙

门楣标牌

指示牌

展板规范

胸卡

工作牌

台面标牌

工地办公室

经理办公室

工程部

保安部

财务部

功能标牌

请勿吸烟

防火、防电、危险

配电房

火警119

消防通道

监控室

四、销售分期运作策略

第一阶段：准备期

主题：精益求精、厉兵秣马

时间：2-6个月

内容：A、资料准备：折页、售楼书、价格表、模型、售楼文件

套装（认购书、购房合同、认购须知、法律文件等）

B、现场准备：工地围墙、营销中心、示范单位、展板等

主要途径：工地现场、售楼处、示范单位、售楼书、路牌广告

特点：主要从工地形象认知物业形象

工地形象

工地作为买家最为切身关注的地方，是最经济和最有效的宣传媒体，工地形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且还能够营造销售气氛。

工地路牌：表明项目的名称和位置，直接与工程形象相关联。

工地围板：明确发展商和地产建造商的专业性，夜间要尤为重视灯光效果。

工地气氛：利用POP挂旗等宣传物品，吸引注意力，营造人气。

营销中心

营销中心作为销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。因此，营销中心的各方面资料和装备应较为齐备，从可见、所听全方位让买家了解信息。

售楼书：售楼书是销售过程中给客户提供的第一手楼盘信息及

详细资料；它包括规划设计、平面布局、户型价格等

主要内容，是销售接待中心的重要宣传资料。

分类：大售楼书——格式精美，图景创意，内容全面，制作精

良，内容重点强调项目优势特色（规划、

环保、服务），另加户型价目单。建议首

期印刷量3000——5000册。

小售楼书（又称折页）：内容简洁，强化位置、规划、

户型、价格，形式简单，优势在于费用纸，

可大量发放、传播范围广泛。建议项目在

内部认购或之前作为楼盘信息向外发放。

建议首期印刷量10000册。

透视图及项目模型：模型与透视图能增加买家对本项目的立体

纵观认识，令买家置身其中，感觉各楼层

的朝向和景物，清楚明了选购单位所在位

置，给人真实的感觉，令买家倍增信心。

录影带：拍摄5分钟左右的高质素录影带在展销中心内播放，

除了介绍项目本身发展外，还可介绍发展商、物业管

理公司情况，使投资者对项目所在地有更深入的了解

和认识。同时增加营销中心热闹气氛，帮助销售人员的讲

解。

展板及场地布置：有系统地带领买家由了解项目的优势及至推

动买家购买决定。展板编排最主要的是突出项目优点，

并设计最方便最有利的摆设，缩短买家了解项目的时

间，作出迅速的购买决定。展板内容：项目各户型透

视图、交通位置示意、小区规划