存量资产盘活方案.docxVIP

研究报告

PAGE

1-

存量资产盘活方案

一、项目背景与目标

1.1项目背景分析

(1)近年来，随着我国经济的持续增长，各类存量资产数量不断增加，其中不乏具有潜在价值的资产。然而，受限于市场环境、管理不善、技术落后等因素，许多存量资产未能得到有效利用，形成了资源浪费。据统计，截至2022年底，我国城镇存量建筑面积已达700亿平方米，其中约20%的存量资产处于闲置或低效利用状态。以某城市为例，该市存量资产中约30%的工业用地存在闲置现象，造成每年约10亿元的经济损失。

(2)面对存量资产闲置的现状，政府和企业都意识到盘活存量资产的重要性。一方面，盘活存量资产有助于优化资源配置，提高资产利用效率，促进经济高质量发展。据国家发展改革委数据显示，通过盘活存量资产，我国每年可新增产值约2万亿元，带动就业约1000万人。另一方面，盘活存量资产还能有效降低企业运营成本，提高企业竞争力。例如，某企业通过对闲置厂房进行改造，实现了从传统制造业向现代服务业的转型，年产值从原来的5000万元增长至1亿元。

(3)为了更好地推进存量资产盘活工作，我国政府出台了一系列政策措施，鼓励企业和社会资本参与存量资产盘活。例如，2016年，国务院发布了《关于盘活存量资产拓宽社会投资渠道的指导意见》，明确提出要“创新盘活存量资产的方式，拓宽社会投资渠道”。此外，各地政府也纷纷出台配套政策，如税收优惠、融资支持等，以吸引更多社会资本参与存量资产盘活。以某省为例，该省在2018年至2020年期间，共盘活存量资产超过1000亿元，有效推动了区域经济发展。

1.2存量资产现状评估

(1)在对存量资产现状进行评估时，需综合考虑资产的位置、规模、结构、功能、技术状态以及市场供需状况等多方面因素。以我国某城市为例，该城市共有存量商业楼宇约3000万平方米，其中约40%的楼宇存在闲置或低效利用现象。具体来看，这些闲置楼宇的平均空置率为20%，而其中约10%的楼宇空置时间超过两年。通过对这些楼宇的评估，发现其主要问题在于建筑年代久远、设施老化、功能单一，难以满足现代商业需求。例如，某栋建于上世纪80年代的写字楼，由于缺乏电梯、智能化系统和停车设施，导致长期无法吸引优质租户。

(2)在评估存量工业用地时，需关注土地利用率、产业结构升级和环境保护等方面。据统计，我国工业用地中约20%存在闲置或低效利用情况。以某工业园区为例，该园区共有闲置工业用地约2000亩，其中约70%的闲置土地用于仓储物流，剩余30%的闲置土地则因企业搬迁或破产而闲置。通过评估发现，这些闲置土地的利用效率低下，且存在一定程度的污染风险。例如，某家化工厂因环保不达标而停产，其占地面积约300亩的工业用地至今未得到有效利用。

(3)在评估存量住宅物业时，主要考虑房屋质量、物业管理水平、配套设施和环境等因素。根据我国住房和城乡建设部统计，截至2020年底，全国共有约2亿套存量住宅。在这些存量住宅中，约30%的住宅存在不同程度的质量问题，如房屋漏水、墙体开裂等。此外，约40%的住宅物业管理水平较低，导致居住环境恶化。以某住宅小区为例，该小区共有住宅楼30栋，其中约20%的住宅楼存在物业管理缺失，居民投诉率高达30%。通过评估，发现该小区的配套设施不完善，如缺乏绿化、停车位不足等问题，严重影响了居民的生活质量。

1.3项目目标设定

(1)项目目标设定应紧密结合国家战略和地方发展规划，旨在通过盘活存量资产，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。具体目标包括：首先，提高资产利用率，通过改造升级和优化配置，使存量资产在新的市场环境中焕发活力，预计到2025年，资产利用率提升至80%以上。其次，促进产业结构优化，通过盘活闲置资产，引导资源向高附加值产业转移，预计新增高技术产业产值达到100亿元。最后，改善城市面貌，提升居民生活质量，通过改善存量资产的居住环境和服务功能，预计居民满意度提升至90%。

(2)项目目标还需考虑市场需求的动态变化，确保盘活工作与市场需求同步。具体目标设定如下：一是拓展多元化融资渠道，通过发行债券、股权融资等方式，预计融资规模达到500亿元，为项目提供充足的资金支持。二是创新盘活模式，探索“政府引导、市场运作、企业主体”的盘活模式，预计引入社会资本占项目总投资的60%。三是强化项目管理，建立完善的项目管理制度，确保项目实施过程中的质量和效率，预计项目完成率达到95%。

(3)在项目目标设定中，还应注重风险防控和可持续发展。具体目标包括：一是建立健全风险防控体系，对项目实施过程中的各类风险进行识别、评估和应对，确保项目安全稳定运行。二是强化节能减排，通过技术改造和设备更新，预计项目实施后碳排放量降低20%。三是提升社会责任，通过盘活存量资产，带动周边就业，预计新增就业