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房产代理合同

一、房产代理合同的定义与法律属性

房产代理合同是指房地产权利人（委托人）与房地产经纪机构（受托人）之间订立的，由受托人以委托人名义或自己名义，在委托权限范围内办理房地产交易相关事务，并由委托人支付报酬的协议。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。房产代理合同作为中介合同的特殊类型，兼具委托合同与居间合同的双重属性，其核心法律特征体现为：受托人需以专业技能提供交易撮合服务，委托人则需按约定支付佣金，且合同履行过程中需严格遵循诚实信用原则和信息披露义务。

二、合同主体的资格与权利义务

（一）委托方主体资格

自然人委托人

需具备完全民事行为能力，能独立处分房产权利，需提供不动产权证、身份证、婚姻状况证明（如结婚证、离婚证及离婚协议）等材料。若房产为共有财产，需全体共有人签署授权委托书；若为继承房产，需提供继承公证书或法院判决书；若为限售房产，需符合当地政策规定的转让条件（如社保缴纳年限、持有时间等）。

法人或其他组织委托人

企业需提供营业执照、公司章程、股东会/董事会决议（涉及重大资产处置时）、法定代表人身份证明等文件；事业单位或社会团体需提供法人证书及上级主管部门批文。特别注意，国有企业转让房产需经国有资产监督管理部门审批，集体企业需经职工代表大会表决通过。

（二）受托方主体资格

资质要求

房地产经纪机构需持有有效的《房地产经纪机构备案证书》，从业人员需具备房地产经纪人资格证书或房地产经纪人协理资格证书。根据《房地产经纪管理办法》，未备案的机构不得从事房地产经纪业务，否则合同可能因主体不适格被认定为无效。

权利义务

权利：要求委托人提供真实房源信息、支付约定佣金、配合办理交易手续；对委托人隐瞒重要信息（如房屋抵押、查封状态）导致合同无法履行的，有权拒绝返还已收定金或要求赔偿损失。

义务：核实房源真实性（包括产权状况、房屋面积、抵押查封信息）、向买方如实披露房屋瑕疵（如漏水、墙体开裂、周边规划不利因素）、协助办理网签、过户、贷款等手续；禁止赚取差价、虚假宣传、泄露客户隐私（如将委托人联系方式出售给第三方）。

三、核心合同条款的拟定要点

（一）委托事项与服务范围

需明确受托方提供的具体服务，例如：

独家代理：约定在90天内仅委托该机构出售房产，期间委托人不得自行交易或委托其他机构，否则需支付违约金（通常为约定佣金的50%-100%）；

非独家代理：委托人可同时委托多家机构，仅需向促成交易的机构支付佣金；

服务内容细化：包括市场调研（提供周边同类房屋成交均价报告）、营销推广（制作VR看房视频、在主流房产平台发布房源）、带看服务（每周至少安排3次有效带看）、合同谈判（协助确定交易价格、付款方式、交房时间）等。

（二）佣金条款

佣金金额

通常为房产成交总价的1%-3%（具体比例需根据当地市场行情协商，一线城市普遍为2%-2.7%，二三线城市为1%-2%），需明确是否包含增值税及附加税费。例如：“佣金按成交总价的2.2%计算，其中含6%增值税，即税后佣金=成交总价×2.2%÷1.06”。

支付条件与时间

支付条件：需区分“促成合同成立”与“交易完成”两种情形。根据民法典规定，中介人促成合同成立的，委托人应当支付报酬；但若因委托人原因导致合同无法履行（如买方贷款未获批、卖方突然违约），是否仍需支付佣金需另行约定。例如：“若因买方原因导致合同解除，委托人无需支付佣金，但可要求买方承担受托方已发生的必要费用（如广告费、评估费）”。

支付时间：可约定为“网签合同签订当日支付50%，过户完成后支付剩余50%”或“全款到账后一次性支付”，避免约定“签订认购书即支付全额佣金”导致后续交易失败时的纠纷。

（三）房源信息与房屋瑕疵披露

房源信息真实性承诺

委托人需书面保证：“本人确认该房屋产权清晰，无抵押、查封、产权争议等权利限制；房屋建筑面积为120平方米（以不动产权证记载为准），不存在面积欺诈；房屋用途为住宅，未改变为商业用途（如开民宿）；近5年内未发生重大伤亡事件（如凶杀、自杀）”。若存在抵押，需注明抵押权人、抵押金额及解押方式（如用买方首付款解押或自筹资金解押）。

房屋瑕疵告知义务

受托方需在合同附件中列明房屋已知瑕疵，例如：“房屋东南向卧室窗户存在渗水问题（2023年雨季曾维修，目前未复发）；厨房烟道偶有返味现象；小区东侧规划建设垃圾中转站（预计2025年竣工）”。未如实披露瑕疵导致买方退房的，委托人需退还定金并赔偿买方损失，受托方需承担连带赔偿责任（通常为损失的30%-50%）。

（四）交易条款

成交价格与付款方式

价格条款：约定“委托挂牌价不低于380万元，最终成交价格以买卖双方签订的《房屋买卖合同》为准，若实际成交价高于380万元