中国房地产上市公司TOP研究应用报告.docVIP

1．研究背景和目标

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成“中国房地产TOP10研究组”，自开展中国房地产上市企业TOP10研究以来，已连续进行了十二年，其研究结果引发了社会各界尤其是机构投资者广泛关注，中国房地产上市企业TOP10研究相关结果已成为投资者评判上市企业综合实力、发掘证券市场投资机会关键标准。在新型城镇化战略全方面推进、房地产长久有效机制逐步确立背景下，房地产板块受到资本市场广泛关注。一批优异房地产上市企业聚焦主流市场，主动优化市场布局和产品结构、连续强化快周转运行策略，收获了良好业绩，投资价值彰显。

2．研究结果及分析

2.1中国房地产上市企业整体发展情况分析

“中国房地产上市企业TOP10研究”研究对象关键包含135家沪深上市房地产企业和45家大陆在港上市房地产企业。研究结果显示：，房地产上市企业正确把握市场脉搏，经营业绩实现了稳步增加；但在猛烈市场竞争中，因为规模效应、管控水平、运行效率差异造成上市企业在盈利表现、财富发明力和财务稳健性等方面分化日益加剧。

（1）经营情况：营业收入和利润规模稳步增加，业绩分化加速

-沪深及大陆在港上市房地产企业平均营业收入及增加率

，房地产上市企业业绩规模稳步提升，沪深上市房地产企业营业收入均值为56.15亿元，同比增加30.10%；大陆在港上市房地产企业营业收入均值为194.37亿元，同比增加30.08%。同年，沪深上市房地产企业净利润均值为7.29亿元，同比增加8.31%；大陆在港上市房地产企业净利润均值为34.02亿元，增速降至13.05%。房地产上市企业在末及上六个月降价促销项目于集中进入结算期，造成利润空间缩小、净利润增加趋缓，和营业收入高增加节奏形成较大反差。

为缓解降价促销项目结转带来利润率下滑压力，房地产上市企业主动强化内部管控降低成本费用，沪深上市房地产企业销售费用率、管理费用率、财务费用率较上年分别下降0.25、0.44、0.24个百分点，利润空间得到了一定程度保障。

（2）股东回报：资产收益水平下行，财富发明能力差距扩大

-沪深及大陆在港上市房地产企业每股收益和净资产收益率均值

，沪深及大陆在港上市房地产企业净资产收益率均值分别下降至12.26%和18.18%，每股收益均值和基础持平，分别为0.37元和0.64元。具体来看，沪深及大陆在港上市房地产企业中分别有54%和42%企业净资产收益率出现下滑，且大多为资产规模小、业绩表现通常中小企业；同期龙头房企则实现了有质量增加，行业发展分化加剧。

，沪深上市房地产企业EVA均值为1.38亿元，同比降低近30%；而大陆在港上市房地产企业EVA均值为4.04亿元，同比增加22.05%，在财富发明能力方面显著领先于沪深上市房地产企业。沪深上市房地产企业资本成本均值增幅达23.50%，大大超出税后净营业利润增幅，同期大陆在港上市房地产企业资本成本增幅仅为13.82%，可见资本成本快速上升已成为制约沪深上市房地产企业提升财富发明表现关键原因。

（3）财务稳健性：负债水平小幅上升，高成本拿地加剧现金流压力

-沪深及大陆在港上市房地产企业资产负债率和有效负债率均值

末，沪深上市房地产企业资产负债率均值为64.17%，大陆在港上市房地产企业资产负债率均值为69.19%，较上年分别上升1.90、2.14个百分点，达成近4年最高水平。剔除预收账款后，沪深上市及大陆在港上市房地产企业有效负债率均值分别为50.88%和55.59%，较上年上升2.40、1.29个百分点，但总体负债水平仍处于合理可控范围。

受销售态势良好、部分热点区域及城市量价齐升影响，沪深及大陆在港上市房地产企业加紧了扩张步伐，资金流出额度扩大，现金流情况趋紧：沪深及大陆在港上市房地产企业每股经营现金流净额均值再次由正转负，分别下降至-0.38元、-0.11元，现金流压力连续加大。多频次、高成本拿地是加剧企业现金流担心关键原因。。

（4）投资价值：房地产板块表现弱于大盘，利好政策提升部分企业投资价值

-沪深及大陆在港上市房地产企业市值均值及其增加率

，房地产板块表现继续疲弱，整年上证地产指数和深证地产指数分别下跌11.75%和16.16%，涨幅排名在申万一级行业中位列倒数第四，房地产上市企业市值显著下挫。截至底，沪深上市房地产企业平均市值为74.77亿元，同比下降10.83%；大陆在港上市房地产企业平均市值为168.71亿元，同比下降19.20%。

因为行业销售形势良好，大部分房地产上市企业业绩锁定性较强，加之受新型城镇化推进、系列区域计划政策落地等原因影响，地产板块估值修复行情值得期待。

2.2中国房地产上市企业TOP10研究结果

（1）综合实力TOP10

沪深上市房地产企业综合实力TOP10