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“三旧改造”收费标准全解析

一、收费核心框架：成本构成与责任主体

“三旧改造”收费本质是改造项目全流程成本的合理分摊，并非单一“行政收费”，核心遵循“谁受益、谁承担”原则，具体可分为“补偿安置成本”“前期服务成本”“土地相关费用”三大类，责任主体涵盖政府、原权利人和市场主体。

成本类别

主要承担方

核心包含内容

补偿安置成本

市场主体/政府

土地、建筑物补偿，搬迁、停产损失等

前期服务成本

市场主体/政府

测绘、评估、规划设计等服务费

土地相关费用

改造主体（市场/集体）

土地出让金、补缴地价等

二、具体收费项目与标准（附典型地区案例）

（一）补偿安置成本：改造核心支出

补偿安置是“三旧改造”收费的最大头，按“住宅类”“非住宅类”分类制定标准，且与物业类型、土地性质强相关，以下以东莞市为例（各地可在此基础上调整）：

1.非住宅类物业补偿标准

（1）土地与建筑物补偿

采用“物业置换+货币补偿”结合模式，置换比例与建安成本、土地性质挂钩：

土地性质

建安成本＜2500元/㎡

建安成本2500-3000元/㎡

建安成本＞3000元/㎡

国有出让用地

1:0.65（置换比例）

1:0.6

1:0.55

集体建设用地

1:0.7（置换比例）

1:0.65

1:0.6

建筑物主体货币补偿标准（元/㎡）：

物业类型

结构类型

主体补偿

装修补偿

综合楼

框架结构

2500

1000

商业铺面

首层

6000

1000

厂房

框架结构

1500

500

附属简易建筑

——

400

0

（2）其他补偿项目

搬迁费：按生产经营设施、设备评估值核算，无法搬迁的按重置成新价补偿；

停产停业损失：按同类型房屋市场租金或企业月均税后利润，核算6个月的损失；

奖励：各地设置“签约搬迁奖励”，通常不超过基础补偿总额的10%-15%。

2.住宅类物业补偿标准

通用原则为“面积置换为主，货币补偿为辅”，例如：

合法住宅：按建筑面积1:1.1-1:1.3置换新房（具体比例由属地制定）；

无证住宅：经认定后按建筑成本（约1500-2000元/㎡）货币补偿或降低置换比例。

（二）前期服务成本：专业服务收费

改造前期的测绘、评估等服务费有明确计价规则，以下为典型标准：

1.测绘与调查费

基础数据调查费：按国家测绘与规划调研成本定额核算；

核查费：按调查费的30%收取（如广州政策要求）。

2.土地与建筑物评估费

以台山市为例，按评估价累进计费，且打3折执行，具体如下：

评估价范围

累进费率

折后计算方式（×30%）

最低/最高限额

100万及以下

4‰

评估价×4‰×30%

最低1000元

100万-200万

3‰

分段累加后×30%

——

200万-1000万

2‰

分段累加后×30%

——

1000万-2000万

1.5‰

分段累加后×30%

——

10000万以上

0.1‰

分段累加后×30%

最高10万元

例：评估价5000万元的项目，计算为（100万×4‰+100万×3‰+800万×2‰+1000万×1.5‰+3000万×0.8‰）×30%=1.17万元

（三）土地相关费用：权属与规划调整收费

土地出让金：市场主体改造时，按“区片地价-改造成本”核算，政府主导项目可减免部分费用；

补缴地价：若改造后土地用途调整（如工业改住宅），需按“新用途与原用途地价差额”补缴，具体由5家评估机构联合评估确定；

集体土地流转费：集体建设用地改造时，由集体经济组织与改造主体协商，纳入整体补偿包干处理。

三、地区差异与特殊规则

（一）核心差异点

地区

特色政策

补偿核心差异

东莞

全市统一核算标准，分用途细化

非住宅置换比例与建安成本强挂钩

广州

区政府为责任主体，资金监管严格

复建资金需专款专用，含市政配套费用

台山

评估服务费折扣明确，限额管理

多机构评估取均值，避免价格虚高

（二）不纳入收费/补偿的情形

改造启动公告发布后，未经批准新建、扩建的建筑，不纳入补偿成本；

国有土地上房屋征收项目，不适用“三旧改造”收费标准，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行；

前期服务中重复调查、无效评估的费用，由责任方自行承担，不纳入项目成本。

四、收费流程与监管

成本核算：改造前由第三方机构编制成本清单，经属地政府审核公示；

资金监管：复建安置资金需存入专用账户，由政府、银行、改造主体三方监管；

结算方式：补偿款按“签约付30%、搬迁付50%、交房付20%”分期支付，服务费在项目验收后结算。