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2025年房地产经纪人成本法在征收补偿估价中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人成本法在征收补偿估价中的应用专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人成本法在征收补偿估价中的应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在征收补偿估价中，采用成本法对被征收房屋进行评估时，其核心价值基础是？

A、房屋的市场交易价格

B、房屋的重新购建成本

C、房屋的租赁收益价值

D、房屋的历史原始成本

【答案】B

【解析】正确答案是B。成本法的基本原理是求取估价对象在估价时点的重新购建

价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的价值。在征收补偿中，这是确定房屋价值补

偿的重要依据。A选项市场交易价格是市场法的核心；C选项租赁收益价值是收益法

的核心；D选项历史原始成本因未考虑时间变化和物价变动，通常不能直接反映当前价

值。知识点：成本法的基本原理。易错点：容易混淆重新购建成本与历史成本，前者是

估价时点的成本，后者是过去建造时的成本。

2、下列哪项不属于成本法评估中应考虑的建筑物折旧？

A、物理折旧

B、功能折旧

C、经济折旧

D、会计折旧

【答案】D

【解析】正确答案是D。在房地产估价中，建筑物折旧分为物质折旧（物理折旧）、

功能折旧和经济折旧三类，这三者共同导致建筑物价值的损失。会计折旧是会计核算上

为了资产成本分摊而计提的，是一种账面处理，并不必然反映资产的真实价值减损。知

识点：成本法中的折旧类型。易错点：将会计学上的折旧概念与估价学上的折旧概念混

淆。

3、在征收补偿估价中，对房屋装饰装修部分的补偿，通常采用成本法评估时，其

价值构成不包括？

A、装饰装修的重置成本

B、装饰装修的成新率

C、装饰装修的设计费

D、装饰装修带来的超额利润

【答案】D

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【解析】正确答案是D。成本法评估装饰装修价值，主要是计算其重置成本并结合

成新率（即扣除折旧）来确定。设计费通常已包含在重置成本中。而“超额利润”是市场

法或收益法可能涉及的概念，是超出正常回报的部分，成本法不评估此项。知识点：成

本法在附属物评估中的应用。易错点：误以为所有能提升价值的因素都应计入成本法评

估结果，忽略了成本法的基本路径是“成本折旧”。

4、对于征收范围内无法直接获得重置成本资料的构筑物（如水塔、烟囱），估价师

通常采用何种方法确定其重置成本？

A、直接以账面原值为准

B、参考类似构筑物的单位造价指标进行估算

C、按其占地面积乘以基准地价

D、直接判定其价值为零

【答案】B

【解析】正确答案是B。当无法直接获取重置成本资料时，采用单位比较法（如单

位体积造价、单位面积造价）或参照类似构筑物的造价指标进行估算是行业内的常用方

法。A选项账面原值过于陈旧；C选项是土地价值的评估思路；D选项构筑物通常具有

价值，不能直接判定为零。知识点：成本法中重置成本的求取方法。易错点：在缺乏直

接资料时，不知如何科学合理地进行估算，或直接采用不相关的数据。

5、在成本法应用中，“重新购建价格”是指假设在估价时点重新建造或购置一个与估

价对象相同的全新房地产所必需的？

A、最低价格

B、平均价格

C、合理价格

D、最高价格

【答案】C

【解析】正确答案是C。重新购建价格强调的是“必需的”和“合理的”支出，它不是市

场上的最低价或最高价，而是反映社会正常生产水平下的成本。它包含了建造成本、管

理费用、投资利息、销售税费和开发利润等。知识点：重新购建价格的定义。易错点：

将“重新购建价格”与市场交易价格中的极端值（最高、最低）相混淆。

6、在征收补偿中，对被征收房屋占用范围内的土地使用权的补偿，采用成本法评

估时，其价值通常是指？

A、该土地的原始出让金

B、该土地的开发成本

C、该土地在估价时点的正常市场价值

D、该土地的农业产值

【答案】C

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