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物业设备设施维护与保养制度

一、总则

1.1目的与依据

为规范物业项目内各类设备设施的管理，确保其始终处于良好运行状态，延长使用寿命，保障物业区域内的正常生活秩序与环境安全，提升居住及使用体验，依据国家相关法律法规及行业标准，并结合本物业实际情况，特制定本制度。

1.2适用范围

本制度适用于本物业管理区域内所有公共设备设施的维护、保养、检修及相关管理工作。具体包括但不限于房屋本体结构、给排水系统、供配电系统、暖通空调系统、消防系统、电梯设备、安防监控系统、智能化系统、公共照明、环境卫生设施及其他附属设备设施。

1.3基本原则

设备设施维护与保养工作应遵循“预防为主、防治结合、专业规范、安全高效、节能降耗”的原则。通过科学的管理和精心的维护，力求以合理的成本实现设备设施的最佳运行效益。

二、组织机构与职责

2.1管理部门

物业管理处（或工程部）为设备设施维护保养工作的归口管理部门，负责本制度的组织实施、监督检查及持续改进。

2.2人员职责

*部门负责人：全面负责设备设施维护保养工作的统筹规划、资源调配、制度落实及团队管理，审批重大维护方案及预算。

*专业技术人员/工程师：负责制定各类设备设施的维护保养计划、技术标准及操作规程，提供技术支持，组织专业培训，监督维护质量，参与故障分析与处理。

*维修技工：严格按照维护保养计划及操作规程执行日常巡检、定期保养、故障维修等具体工作，做好记录，及时上报异常情况。

*值班人员：负责设备设施的日常运行监控，及时发现并上报运行故障，协助处理应急情况。

三、设备设施分类与维护要求

3.1房屋本体及附属设施

*结构部分：定期检查房屋主体结构（墙体、梁柱、楼板、屋顶等）有无沉降、裂缝、渗漏等现象，发现问题及时上报并组织维修。

*门窗系统：检查门窗开启是否灵活，密封是否完好，五金件有无损坏，玻璃有无破损，定期进行清洁和润滑。

*公共区域地面、墙面、天花：保持清洁，定期检查有无破损、脱落、返潮等情况，及时修补。

*屋面及排水系统：定期检查屋面防水层、排水坡度、落水口、天沟，确保排水畅通，防止渗漏。

3.2给排水系统

*供水设备：包括水泵、水箱、管网等。定期巡检水泵运行状况（声音、温度、压力、电流），水箱（池）定期清洗消毒，管网定期检查有无跑冒滴漏，阀门定期启闭及润滑。

*排水设备：包括排水管网、化粪池、集水井、排污泵等。定期检查管网通畅情况，定期清掏化粪池，巡检排污泵自动启停功能及运行状况。

*卫生洁具：公共区域卫生洁具定期检查，确保完好，排水通畅。

3.3供配电系统

*高压配电设备：严格按照操作规程进行巡检，记录各项运行参数，定期进行预防性试验。

*变压器：定期巡检运行声音、温度、油位、有无渗漏，定期进行绝缘测试。

*低压配电设备：巡检配电柜（箱）内开关、接触器、仪表等有无过热、异响、松动，定期进行清洁和紧固。

*应急电源（发电机/UPS）：定期进行启动试验和带载运行，确保应急时能可靠投入，燃料储备充足。

*线路：定期检查电缆、桥架、线槽有无破损、过热，绝缘是否良好。

*照明系统：公共区域照明灯具定期巡检，及时更换损坏灯具，调整照明亮度，确保节能与安全。

3.4暖通空调系统

*中央空调系统：

*冷水机组/热泵机组：定期巡检运行参数，检查冷媒压力，换热器定期清洗，润滑油定期检查更换。

*冷却塔：定期检查运行状况，清洗填料，补充或更换冷却水，加药处理。

*水泵、风机：巡检运行声音、温度、振动，定期润滑。

*末端设备（风盘、新风机组、风口）：定期清洗滤网、翅片，检查送风温度、风量。

*分体空调：定期清洗滤网，检查制冷制热效果，外机定期清理杂物。

3.5消防系统

*火灾自动报警系统：定期测试报警控制器、探测器、手动报警按钮、模块等功能是否正常，确保通讯畅通。

*自动喷水灭火系统：定期检查报警阀组、水流指示器、末端试水装置，确保管网压力正常，喷头完好。

*消火栓系统：定期检查消火栓箱内设施是否齐全完好，水带有无破损，接口是否匹配，确保水压正常。

*防排烟系统：定期测试风机启停功能，检查防火阀、排烟口动作是否正常。

*应急照明及疏散指示标志：定期检查其完好性、应急点亮功能及指示方向的正确性。

*消防器材：灭火器、消防水带等定期检查压力、有效期，确保完好有效，摆放位置明显易取。

3.6电梯设备

*日常巡检：由持证电梯安全管理人员或专业维保单位人员每日进行，检查电梯运行平稳性、开关门是否顺畅、平层精度、警铃、对讲系统等。

*定期保养：严格按照电梯制造单位推荐或国家规范要求，由专业维保单位进行月度、季度、半年及年度保