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房地产律师授课主持词

各位同仁、各位朋友，大家上午好！今天我们相聚在此，共同开启一场关于房地产法律实务的深度交流。房地产领域素来被称为“法律富矿”——从土地一级开发到商品房销售，从存量房交易到物业管理，从企业合规到个人维权，每一个环节都交织着复杂的法律关系。今天，我们有幸邀请到在这个“富矿”中深耕二十余年的王建国律师，他将以“全链条视角下的房地产法律风险防控与实务应对”为题，带我们拆解房地产领域最核心的法律痛点、难点与热点。

首先，我想先和大家分享一组数据：2023年全国法院新收房地产纠纷案件超280万件，其中建设工程合同纠纷占比32%，商品房销售合同纠纷占比27%，物业服务合同纠纷占比18%，二手房买卖合同纠纷占比15%，其他类型占8%。这些数字背后，是开发商的资金链断裂风险、购房人的“烂尾楼”焦虑、物业公司的收费困境、业主的权益维护难题。而解决这些问题的关键，就藏在对法律条文的精准理解、对实务经验的灵活运用之中。

接下来，让我们把目光投向今天的主讲人——王建国律师。王律师是北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人，上海市律协房地产专业委员会副主任，同时担任5家TOP50房企的常年法律顾问。过去二十年里，他主导处理过包括“某央企商业综合体土地性质变更争议”“某网红楼盘‘学区房承诺’虚假宣传集体诉讼”“某知名物业公共收益返还案”等在内的300余起重大房地产案件，参与起草《上海市存量房交易资金监管办法》等地方规范性文件，出版专著《房地产开发法律实务操作指引》《二手房交易风险防控100问》。更难能可贵的是，王律师始终保持着“一线作战”的状态，每周都会接待购房人、小开发商、物业企业的法律咨询，这些来自实务最前沿的问题，正是他今天课程的灵感源泉。

现在，让我们用热烈的掌声，有请王律师开始今天的分享！

（以下为模拟主持过渡内容，根据现场讲师讲解节奏调整）

王律师刚才用“开发-交易-运维”三个维度，为我们勾勒出了房地产全链条的法律框架。在“开发环节”，他特别强调了“土地取得”这一基础环节的法律风险——从招拍挂程序中的“围标串标”行政责任，到协议出让中的“历史遗留用地”合规性审查；从“生地”开发中的拆迁补偿协议效力认定，到“熟地”交付中的“净地标准”争议解决，每一个细节都可能成为项目的“法律炸弹”。记得王律师提到的那个案例：某开发商通过协议出让取得一块工业用地，后来想变更为商业用地，却忽略了原土地使用权出让合同中“未经批准不得改变土地用途”的约定，最终不仅补缴了1.2亿元土地出让金，还因程序瑕疵被行政机关处以200万元罚款。这个案例告诉我们，土地环节的法律风险，往往是“一步错，步步错”。

接下来进入“交易环节”，王律师用“三个没想到”总结了购房人最常踩的坑：一是没想到“五证齐全”背后还有“预售资金监管账户是否专用”的门道；二是没想到“样板间展示”可能构成“要约”从而产生法律约束力；三是没想到“精装修标准”约定不明确时，法院会以“行业通常标准”作为裁判依据。特别值得关注的是王律师对“二手房交易连环买卖”的解析——当出卖人尚未取得房产证时签订的买卖合同是否有效？次买受人能否突破合同相对性直接向原产权人主张权利？王律师结合《民法典》第597条“出卖人未取得处分权不影响合同效力”的规定，用“上海某老洋房连环买卖案”为我们演示了如何通过“合同目的解释”和“善意取得制度”为当事人争取权益。

在“运维环节”，王律师重点拆解了“物业纠纷的三大核心矛盾”：公共收益的归属与分配（特别是电梯广告、公共车位收益）、维修资金的启动与使用（如何避免“双三分之二”表决难的问题）、业主自治中的“业委会权力边界”（比如业委会能否擅自解聘物业公司）。他提出的“三步化解法”——首先通过《管理规约》明确权利义务，其次利用“业主决策电子投票系统”解决表决难题，最后通过“行政指导+司法调解”处理僵局——具有极强的实操性。我注意到台下很多物业公司代表在认真记录，相信这些方法能为他们解决日常管理中的“老大难”问题。

（穿插互动环节）

现在，我们进入今天的互动答疑环节。大家可以就刚才讲解的内容，或者自己在实务中遇到的具体问题向王律师提问。请工作人员递上话筒，第一位提问的是来自XX房企法务部的李经理，他的问题是：“我们公司最近在收购一个项目公司，发现目标公司名下有一块土地存在‘一女二嫁’的情况（即原股东将土地抵押给银行的同时，又与第三方签订了转让协议），这种情况下我们该如何防范风险？”

王律师：这个问题非常典型，涉及到项目公司收购中的“隐形负债”和“权利负担”排查。首先，建议在尽职调查阶段，除了查不动产登记薄，还要查土地出让合同、抵押合同、转让协议的具体条款，特别注意是否存在“禁止转让”“抵押期间转让需经抵押权人同意”等约定；其次，在交易结构设计上，可以要求原股东提供连带责任保证，并在股权转让款