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房屋建筑面积测绘技术规范

一、适用范围

本规范适用于中华人民共和国境内新建、改建、扩建的居住建筑、公共建筑、工业建筑及其他类型房屋的建筑面积测绘活动，包括房屋所有权登记、交易、征收补偿、物业管理等场景下的面积测算。本规范所称房屋建筑面积测绘，是指通过外业测量、内业计算等技术手段，确定房屋各层水平投影面积及相关分项面积（如套内建筑面积、分摊共有建筑面积等）的全过程。

二、引用标准

本规范引用以下国家标准及行业规范，未注明日期的引用文件，其最新版本（包括所有修改单）适用于本规范：

GB/T17986-2000《房产测量规范》

GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》

CH/T8016-1995《房产面积测算技术规程》

JGJ/T367-2015《建筑工程施工测量规范》

三、术语和定义

1.房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高（或净高）2.20m及以上的永久性建筑部分。

2.套内建筑面积：由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

3.分摊共有建筑面积：各产权单元共同占有或共同使用的建筑面积，按一定规则分摊至各产权单元。

4.层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离；对于复式建筑，层高为上下两层结构层之间的垂直距离。

5.封闭阳台：采用实体栏板或玻璃等材料全封闭，与房屋主体结构形成永久围护的阳台；未封闭阳台指无永久性围护结构或围护结构未完全闭合的阳台。

6.飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗，其窗台与室内楼地面高差不小于0.45m，且结构净高在2.10m以下的部分。

四、基本规定

4.1测绘基准与精度

1.平面坐标系统采用2000国家大地坐标系（CGCS2000），高程系统采用1985国家高程基准；无特殊要求时，平面控制测量精度不低于图根级，边长测量中误差不超过±5mm，角度测量中误差不超过±20″。

2.房屋建筑面积测算精度分级执行《房产测量规范》（GB/T17986-2000）规定：

-一级精度：中误差≤0.02√S（S为建筑面积，单位m2），限差≤0.04√S；

-二级精度：中误差≤0.04√S，限差≤0.08√S；

-三级精度：中误差≤0.06√S，限差≤0.12√S；

一般居住建筑采用二级精度，公共建筑、工业建筑根据实际需求选择二级或三级精度。

4.2测绘流程

测绘活动分为准备、外业测量、内业计算、成果检查四个阶段：

1.准备阶段：收集项目规划许可文件、建筑施工图纸（包括建筑平面图、立面图、剖面图）、结构设计说明等资料；制定测绘方案，明确测量范围、技术路线、人员分工及质量控制措施。

2.外业测量：采用全站仪、GNSS接收机、激光测距仪（精度≥±1.5mm+2ppm）等设备，测量房屋外围轮廓、各层结构尺寸、墙体厚度、阳台/飘窗尺寸、楼梯间/电梯井等共有部位尺寸；记录建筑层高、围护结构类型（如玻璃幕墙、砌体墙）、特殊构造（如变形缝、设备平台）等信息。

3.内业计算：依据外业测量数据及设计图纸，按本规范计算规则逐项计算套内建筑面积、共有建筑面积及分摊结果；编制面积测算表，绘制房屋分层分户平面图（比例尺1:100~1:200）。

4.成果检查：实行“二级检查一级验收”制度，作业组自查（100%检查）、测绘单位质检部门检查（抽检比例≥30%），最终成果经委托方或主管部门验收合格后方可使用。

五、测绘内容与技术要求

5.1一般规定

1.房屋外围尺寸测量应取勒脚以上外墙结构面的水平投影，对于玻璃幕墙等非实体围护结构，以幕墙外表面为界；有保温层的墙体，按保温层外表面计算。

2.同一房屋不同楼层结构或尺寸不一致时，应分层测量；坡屋顶房屋按净高≥2.10m的部位计算全面积，1.20m≤净高＜2.10m的部位计算1/2面积，净高＜1.20m的部位不计算面积。

3.地下室、半地下室（车间、商店、车站等）按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）的外围水平面积计算，层高≥2.20m时计算全面积，＜2.20m时计算1/2面积。

5.2各类型建筑测绘要点

5.2.1居住建筑

1.套内使用面积：按房屋内墙面水平投影面积计算，包括卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等空间；跃层住宅的套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；烟囱、通风道、管道井等不计入。

2.套内墙体面积：套内自有墙体（与其他套型或公共区域相邻的分隔墙）按水平投影面积的1/2计入；套与公共建筑空间的