高层住宅小区物业管理专项方案.docVIP

侨城豪苑物业管理方案

【侨城豪苑住宅小区，在深圳市南山区白石洲沙河街17号。由深圳祥祺房地产开发投资开发，深圳祥祺世纪物业管理管理高尚高层住宅小区。2栋18层、2栋26层，占地面积12542.7平方米，建筑面积68000平方米，共608户。】

伴随城市化不停发展和土地使用现实情况,高层住宅逐步成为城市居住建筑主趋势和有效利用土地资源结果。而建立和此相匹配高层住宅物业管理尤为必需。

一、侨苑住宅物业管理特点和难点：

1、侨苑住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好，确保各部分正常运作，确保住宅和楼内居民生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。

2、住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍素质要求较高。在实际物业管理中，必需要利用优异管理手段、方法，对住宅各系统进行维护、保养和管理，确保这些系统正常运转。住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高。

二、侨苑住宅物业管理标准：

1、早期介入标准：

早期介入作用有两方面：一是熟悉高层住宅基础情况；二是可提出便于以后物业管理整改意见。

2、统一管理标准：

首先，整个高层住宅是一个整体，各系统全部是为整体服务，多头管理势必影响整体正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现问题和故障无法立即处理；第三，多头管理会造成管理死角。所以，本住宅小区应坚持统一管理。

3、收费合理标准。

这一标准最通俗说法便是物业管理收费要和所提供服务相符。不管怎样，物业管理队伍全部应采取公平、合理、协调一致标准。

4、依法管理标准。

物业管理须坚持依法办事、信守协议、协议、按规章制度办事标准。

5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾标准。

物业管理要经过科学物业管理、良好服务、优美环境、合理收费，树立本身良好形象，增强著名度，赢得住户信任。

6、公共服务、专题服务和特约服务并重标准。

针对高层住宅实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，也能够做好住户需要做好专题服务和特约服务，为住户提供最大方便。

三、侨苑住宅物业管理内容：

1、小区房屋建筑主体应有维修管理。物业管理应定时掌握房屋基础情况，对楼面、楼道等房屋要进行常常维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整齐和美观。对住户房屋装修进行严格监督管理，不因装修而影响寿命和危及她人安全。

2、小区住宅各系统设备设施管理。物业管理人员要常常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检验，发觉问题，立即处理，确保设备完好运行状态。

3、清洁卫生管理。清扫保洁人员应全方面负责各房屋和公共场所清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。

4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅周围及内部花草树木和景点进行养护和管理，为住户发明优美整齐舒适高雅环境。

5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户和外来人员车辆进行管理，确保停车场车辆停放整齐、管理有序，确保车辆安全。

6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天候保安值勤，设置固定保安岗位和流动巡查岗。确保住户人身财产安全。监控系统要确保二十四小时值班监控。做好消防器材维护，对违法违纪行为要立即处理。

7、收费管理。要严格根据协议或协议当地物价部门核定物业管理服务收费标准，立即、定时收取租金及管理费用，并接收住户监督。

8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并依据住户需要，提供特约服务。

四、侨苑住宅物业管理实际可行性操作：

1、深度推行“人性化物业管理模式”

1）关注不一样层次住户需求；

2）环境建设中人性化要素融入；

3）物业管理和服务中人文要素植入；

4）对住户“深度关心”；

5）现代文明项目精神塑造。

简而言之，就是在小区住宅物业管理、环境、空间各个层次和步骤营造一个既相互信任、相互尊敬，又有明确行为规则这么一个友好、有序舒畅环境和文化气氛。

2、实施零距离“隐性物业管理和服务”模式

在住宅物业管理和服务中，住户私密空间和物业企业所提供全方位服务往往轻易发生冲突，在实际物业管理中，物业管理零距离和零干扰相结合“隐性服务和弹性服务”模式和物业管理理念。所谓“零距离”，就是对住户服务需求做全方面、深入、细致了解，重视服务快捷性和住户满意度，除了确保在住户需要帮助时提供立即满意服务，更要表现对住户服务前瞻性，满足住户深层次服务诉求。

3、建立治安联动快速反应系统

安全防范是物业管理第一要素，高层