广州地区养老机构综合项目可行性专题计划书.docVIP

TOC\o1-3\h\z\u广州地域养老机构项目可行性计划书 1

一、办院可行性分析 2

一、从市场角度 2

二、现在广州市内养老机构发展评价 3

二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例） 4

一、创办养老机构前期投入 4

二、养老机构年度运行投入 5

三、养老机构收入估计（按80%床位利用率，680元收费） 6

四、经营评定 6

一、创办养老机构应含有条件 7

二、创办养老服务机构，应该提交下列材料： 7

三、创办养老服务机构，应办理以下手续： 7

四、养老机构享受优惠和社会资源利用 8

广州地域养老机构项目可行性计划书

现在是市场经济，和其它行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，创办养老院，仅有爱心是不够，抱着盈利目标也是不可取，因为养老服务是微利甚至是不盈利。当然，也确有些人投资建养老机构纯为回报社会，不为盈利也不图虚名，即是如此，养老机构创办以后，也还有个维持良性动转问题，即怎样保持其本身发展。

盈亏关键原因是入住率和服务成本，这里服务成本是指为老人服务所必需，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，全部要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-服务成本即为盈亏，收费项目关键有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其它服务项目收取约定费用。

一、办院可行性分析

养老服务业是一个投资回收周期比较长行业，对此，投资者要有清醒认识。进行可行性分析要考虑原因有：现在当地域同行业总量（床位数）及分布情况，当地域老人及家庭经济情况，尽可能了解和搜集其它养老机构入住情况，地理位置交通和环境情况等。

盈亏关键原因是入住率和服务成本，这里服务成本是指为老人服务所必需，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，全部要考虑在内。

办院关键风险在于，一是入住率不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，造成创办十二个月内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产良性循环。二是入住老人收费风险，因为老人及儿女财务状态恶化等原因，造成入住老人不能立即续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用局面。三是老人意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构全部带来人力和物力上负担。

就广州现实状况，试做创办养老机构可行性分析以下：

一、从市场角度

广州是个适合老年人养老城市，多种公共设施和部分收费较高专题公园对65岁以上老年人无偿。伴随人口流动加剧，会有越来越多人选择到广州养老。现在广州实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位累计800余张，刚刚达成老年人口千分之二最低要求，应该还有很大发展空间。

从区域角度来看，——区和——区养老机构相对密集，市南老城区和——路东部人口居住密集区、——新区存在养老机构床位上不足。

二、现在广州市内养老机构发展评价

广州市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运行水平不够高，尤其是缺乏象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这么行业领军型养老机构。具体来讲，

1、百床以上规模较大养老机构，收费较低（全部费用800元以下）入住率一直很高，床位整年担心。办这种类型养老机构前期投入较大，通常需要建设专门院舍，配套设施齐全。

2、百床以上收费在1000元左右养老机构，在广州市场现在属于中等以上养老机构，现在存在一定程度入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型养老机构是外地来养老老人首选，市场前景看好。

3、30张床位至100张床位之间中等规模养老机构是广州市养老机构主流。这部分养老机构，因为床位数达成了规模效应要求，硬性投入和老人生活费用全部得到了合理摊派，机构管理还处于简单层次控制范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期经验积累期，多数全部实现了盈利。

需要尤其提出是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐步定位在不能自理和半自理老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于很好医疗，是现在盈利概率最高院所类型。

4、30张床位以下小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，尤其适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构关键是争取物业和居委会支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能情况下争取到福彩基金投入，“星光老年之家”用这种方法争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄风险。经营这种养老机构能够附设创办学生餐桌和居家养老老人午餐派送，以填补