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房地产企业税收计划方案

第一部分概括

房地产企业关键有以下四种运行方法：一是经过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购一块土地进行项目开发；四是收购企业或股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为关键两个税种（土地增值税、企业所得税）分别叙述房地产企业税收计划。

第二部分房地产企业土地增值税税收计划

国家税务法规是税务部门征税法律依据，企业进行税务计划，首先应立足于国家税务法规，立足于税法要求税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是计划余地较大，能够节省较多税金支出。

土地增值税税法要求，有下列5种情形之一，能够享受免征土地增值税优惠政策：

1、纳税人建造一般标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%。

2、因国家建设需要依法征用、收回房地产。因城市计划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产，经税务机关审核，免征土地增值税。

3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营，转让到所投资、联营企业中房地产，暂免征土地增值税。

4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按百分比分房自用，暂免征土地增值税。

5、在企业吞并中，对被吞并企业将房地产转让到吞并企业中，暂免征土地增值税。

依据以上土地增值税优惠政策，我们分别策划以下方案：

（一）“临界点”计划方案：

房地产开发企业开发一个项目，总要取得一定利润，而利润高低又包含土地增值税多少，利润越大缴税越多，造成房价越高。所以，怎样在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所赢利润最多是房地产企业应认真考虑问题，这就包含到增值税“临界点”。

“临界点”：税法要求，纳税人建造一般标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法要求扣除项目金额后余额）未超出扣除项目金额20％，免征土地增值税；增值额超出扣除项目金额20％，应就其全部增值额按要求计税。这里“20％增值额”就是“临界点”。

基础思绪：依据土地增值税税率特点及相关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实施四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税率越高。所以，增值额成为税率决定原因，土地增值税计划关键点就是合理正当地控制、降低增值额。

控制增值额，必需从税法要求五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付金额、房地产开发成本、房地产开发费用、和转让房地产相关税金、财政部要求其它扣除项目（关键是指从事房地产开发纳税人许可扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和20%）。必需主意到，税法许可扣除项目比企业自己实际核实中包含项目要少，计算增值额时必需以税法要求为准。

税法要求，纳税人建造一般标准住宅出售，假如增值额没有超出扣除项目金额20%，免予征收土地增值税；纳税人既建造一般标准住宅，又进行其它房地产开发，应分别核实增值额；不分别核实增值额或不能正确核实增值额，其建造一般标准住宅不享受免税优惠。房地产企业假如既建造一般住宅，又进行其它房地产开发，分开核实和不分开核实税负会有差异，这取决于两种住宅销售额和可扣除项目金额。在分开核实情况下，假如能把一般标准住宅增值额控制在扣除项目金额20%以内，从而免缴土地增值税，则能够减轻税负。

比如：

某房地产开发企业，销售收入为1.5亿元，其中一般住宅为１亿元、豪华住宅销售额为5000万元。税法要求可扣除项目金额为1.1亿元，其中一般住宅为8000万元，豪华住宅为3000万元。

1、不分开核实应缴纳土地增值税：

增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36%

适用税率：30%

应纳税：（15000－11000）×３０%＝1200万元

2、分开核实应缴纳土地增值税：

一般住宅

增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25%

适用税率：30%

应纳税：（10000－8000）×30%＝600万元；

豪华住宅

增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67%

适用税率：40%

应纳税：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650万元

二者累计：600万元+650万元=1250万元

如上所述，分开核实比不分开核实多支出税金50万元。原因在于一般标准住宅增值率为25%，已经超出20%，仍须缴纳土地增值税。所以，必需经过深入计划，合适降低销售收入使一般住宅增值率控制在20%以内，从而实现免缴土地增值税、降低房价（或提升房屋质量、改善房屋配套设施等）效果，在猛烈销售战中取得优势。我们对上例给出条件做一点改动，然以后计算土地增值税税负和企业收益情况。

3、深入计划后分开核实应缴纳土地增值税：

深入计划关键是将一般住宅增值率限制在20%，有以下两种方法：

（1）增加可扣除项目金额

假定上例中其它条件不变，只是一般住宅可扣除项目金额发生改变，使一般住宅增值