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房屋租赁合同

明辨签约主体：合同有效性的第一道关

合同的订立，首先要确保签约双方身份的真实与适格。这是合同能够合法成立并受到法律保护的前提。

对于出租方而言，务必核实其是否为房屋的合法权利人，或获得了权利人的有效授权。通常，房产证（不动产权证）是证明房屋所有权的核心文件。若房屋存在共有人，需共有人共同签署或出具同意出租的书面证明。若出租方为代理人，则需审查其授权委托书的真实性与权限范围，明确其是否有权代为签署合同及处理租赁相关事宜。

对于承租方而言，出租方应要求其提供真实的身份信息。若是个人承租，身份证是基本的核实文件；若是单位或其他组织承租，则需审查其营业执照或相关登记证明，并明确签约代表的身份及授权。双方信息应在合同首部清晰列明，包括姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、联系地址及联系方式。这看似基础，却是日后发生争议时，确认责任主体、进行有效沟通的关键。

清晰界定租赁标的物：房屋信息的精准描述

合同中对租赁房屋的描述必须清晰、具体，以避免因指向不明而产生误解。核心信息包括房屋的具体坐落位置，应精确到门牌号；房屋的建筑面积或实际使用面积（若有差异，需明确）；房屋的户型结构；以及最重要的——房屋的用途。是用于居住、办公，还是商业经营？房屋用途必须明确，且不得违反法律法规及物业管理规约的规定，否则可能导致合同无效或承租方无法实现合同目的。

此外，房屋的现有装修及附属设施、设备状况也应在合同中列明，或作为合同附件（如《房屋附属设施设备清单及交付时状况》）详细记载。对于家电、家具等易损耗物品，不仅要列明品名、品牌、数量，更要注明其交付时的状态，如有必要，可辅以照片或视频存档，这是避免退租时因物品损坏赔偿问题产生纠纷的有效手段。

明确租赁期限：权利义务的时间边界

租赁期限是租赁合同的核心条款之一，它界定了双方权利义务的存续期间。合同中应明确约定租赁的起始日期和终止日期。根据相关法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。

关于租赁期满后的续租问题，可在合同中约定承租方在同等条件下享有优先承租权。同时，也应约定租赁期满或合同解除后，承租方返还房屋的期限、返还标准（如保持房屋及设施设备完好、结清各项费用等）。对于不定期租赁，法律规定双方可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方，这一点也需在合同中予以明确，以保障双方的合理预期。

厘清租金与支付：合同的核心经济条款

租金是承租方获得房屋使用权的对价，相关约定必须明确无误。合同中应写明租金标准（通常以每月或每平方米为单位）、租金总额。支付方式是现金、银行转账还是其他方式？若是银行转账，需提供出租方的收款账户信息。支付周期是月付、季付、半年付还是年付？首次租金应于何时支付？后续各期租金的支付日期也应明确约定，例如“每期租金应于本期到期前X日内支付”。

为确保租金按时足额支付，合同中通常会约定逾期支付租金的违约责任，如逾期每日按应付未付金额的一定比例支付滞纳金，逾期达到一定天数，出租方有权解除合同并要求赔偿损失等。这些约定既是对承租方的约束，也是对出租方权益的保障。

约定租赁保证金（押金）：风险防范的重要保障

为担保承租方全面履行合同义务，如按时支付租金、合理使用房屋及设施、按时返还房屋等，出租方通常会要求承租方支付一定金额的租赁保证金，即俗称的“押金”。合同中应明确押金的金额、支付时间。更重要的是，需约定押金的返还条件和返还方式。一般而言，租赁期满或合同解除后，如承租方无违约行为（或违约行为已承担相应责任），并已结清所有应缴费用、办妥房屋交接手续后，出租方应在约定期限内将押金无息退还承租方。

同时，也应约定押金不予退还或部分扣除的情形，例如承租方拖欠租金、水电费等费用，或因承租方原因造成房屋或设施设备损坏且未予修复或赔偿等。

细化房屋交付与返还：权责清晰的节点控制

房屋的交付与返还，是租赁合同履行的重要节点，需要在合同中细化约定。

交付方面，应明确交付的时间、地点及交付标准。出租方应保证在交付时房屋本身及附属设施设备处于适租状态。承租方在接收房屋时，应仔细核查房屋状况是否与合同约定及附件清单一致，如有异议，应立即提出并记录在案，由双方签字确认。

返还方面，则应约定返还的时间、返还状态（如保持房屋整洁、设施设备完好、已结清所有费用等）。承租方添置的新物品如何处理，对于可移动的物品，通常可由承租方自行带走；对于不可移动或已与房屋形成附合的装修部分，则需按合同约定处理，或恢复原状，或归出租方所有（是否给予补偿等）。房屋返还时，双方应共同查验，并签署《房屋返还交接单》，作为押金结算和责任划分的依据。

明确房屋修缮与使用责任：维护与合理利用的平衡

在租赁期内，房屋及其附属设施的修缮责任归属，以及承租方对房屋的