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商铺租赁合同

一、签约前的审慎考量：未雨绸缪，防患未然

在正式落笔签署合同之前，租赁双方，尤其是承租方，务必进行充分的前期调研与沟通。这并非可有可无的环节，而是避免日后纠纷的关键一步。

首先，对于商铺本身的考察至关重要。地理位置、人流量、周边商业环境、交通便利性、市政规划（如未来是否有道路施工、拆迁计划等）、房屋结构、水电煤气等基础设施状况，乃至消防验收情况，都需要一一核实。切勿仅凭书面描述或口头承诺便轻易拍板，实地走访与多方打听，才能获得最真实的信息。

其次，出租方的主体资格与商铺的权属证明必须清晰无误。承租方应要求出租方提供有效的身份证明（若是企业，则为营业执照等）、商铺的产权证明文件（如房产证），并核实该商铺是否存在抵押、查封等权利限制情况。若出租方并非产权人，则需提供产权人签署的有效授权委托书，明确其出租权限。这一步是确保租赁行为合法性的前提，容不得半点马虎。

再者，租赁双方应就核心租赁条件进行坦诚且细致的磋商。包括但不限于：租赁期限（通常建议考虑经营周期，不宜过短或过长）、租金标准及支付方式（如月付、季付、年付，以及具体的支付日期）、租金调整机制（未来几年是否有递增，递增幅度如何约定）、租赁保证金（即押金，通常为数月租金，其退还条件也需明确）、租赁用途（商铺的使用范围必须与房产证登记用途或规划许可用途相符，不得擅自改变）、以及是否允许转租或分租等。这些核心条款的达成共识，是合同顺利签订的基础。

二、合同核心条款的深度解析：字字千金，明晰权责

当前期准备工作就绪，合同的起草与审核便成为重中之重。一份规范的商铺租赁合同应包含以下关键条款，每一条款的设定都应力求精准、无歧义。

（一）租赁标的物：明确指向，避免模糊

合同中必须清晰列明商铺的具体位置、建筑面积（以产权证或实际测量为准，并注明是否包含公摊面积）。如有必要，可附上商铺的平面图作为合同附件，明确租赁范围及共用区域的使用权利。

（二）租赁期限与相关期间：起止分明，预留空间

租赁期限的起止日期需明确。同时，对于商铺装修，通常会约定一段“免租期”（或称“装修期”），在此期间承租方无需支付租金，但可能需要承担物业费、水电费等其他费用。免租期的长短、起止时间以及免租范围（仅免租金还是包含其他费用），均需在合同中一一写清。此外，租赁期满后的续租问题，也应提前约定。例如，承租方在同等条件下是否享有优先承租权，以及行使该权利的期限和方式。

（三）租金及支付方式：约定清晰，有据可依

租金的具体金额（大小写均需填写）、支付周期、支付账户信息（出租方指定的收款账户）、以及每次租金的支付截止日期，都应清晰无误。关于租金调整，若双方约定了递增条款，需明确递增周期（如每几年递增一次）、递增基数（以上一年租金还是初始租金为基数）及递增比例。保证金（押金）的金额、支付时间、以及租赁期满后符合何种条件方可无息退还（如无拖欠租金、无损坏房屋设施、无违约行为等），也需详细约定。

（四）租赁用途：严格限定，防止滥用

合同中应明确约定商铺的租赁用途，例如“用于经营餐饮服务”、“用于零售服装”等。承租方必须严格按照约定用途使用商铺，如需改变用途，应事先征得出租方书面同意，并按规定向相关部门办理变更手续。

（五）房屋的交付与返还：标准明确，权责对等

出租方应按照约定的交付标准（如毛坯、简装、带部分设备等）将商铺交付给承租方，并签署《房屋交接确认书》，明确交付时房屋的状况、设施设备清单等。租赁期满或合同解除后，承租方应如何返还房屋，是恢复原状还是保持现状，装修及添附物如何处理（如可移动的设备归承租方，不可移动的归出租方，或双方协商折价处理等），这些都需要在合同中提前约定，以避免返还时产生争议。

（六）双方的权利与义务：各尽其责，共同维护

出租方的主要权利义务：有权按合同收取租金；保证其为商铺的合法权利人或有权出租人；保证商铺符合约定的租赁用途，并确保在租赁期内承租方能够正常、安全使用；负责房屋主体结构及主要附属设施的自然损耗维修（双方另有约定的除外）；配合承租方办理必要的经营手续（如提供相关产权证明文件等）。

承租方的主要权利义务：有权按合同约定使用商铺；按时足额支付租金及其他应付费用；未经出租方书面同意，不得擅自对房屋结构进行改动、增设他物或改变房屋外观；合理使用并爱护房屋及附属设施，因使用不当或过错造成损坏的，应负责维修或赔偿；遵守物业管理规定；不得利用商铺从事任何违法违规经营活动。

（七）装修与改建：事先约定，规范操作

商铺装修往往涉及较大投入。合同中应明确：装修方案是否需要经出租方审核同意；装修过程中的消防安全责任由谁承担；装修保证金（如有）的缴纳与退还；以及装修物在租赁期满后的归属和处理方式。对于涉及房屋结构的改动，必须强调需事先获得出租方及相关政府部门的书面批准。

（八）转租与转让：设定条件，控制风险