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房屋中介虚假宣传责任

引言

在房地产交易市场中，房屋中介作为连接买卖双方的桥梁，本应发挥信息传递、专业指导的核心作用。然而，部分中介机构或从业人员为追求短期利益，通过夸大房屋优势、隐瞒关键信息、虚构交易场景等方式进行虚假宣传，导致消费者陷入决策误区，甚至引发购房纠纷。这种行为不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了房地产中介行业的公信力。明确房屋中介虚假宣传的责任边界，既是维护市场秩序的必要手段，也是保护消费者权益的关键环节。本文将从虚假宣传的表现形式、法律责任认定、责任承担的具体情形及防范维权路径等方面展开深入探讨，以期为规范中介行为、构建诚信交易环境提供参考。

一、房屋中介虚假宣传的常见表现形式

要明确房屋中介的责任，首先需清晰界定“虚假宣传”的具体样态。实践中，中介的虚假宣传行为往往具有隐蔽性和多样性，常见表现可归纳为以下三类：

（一）夸大房屋优势，制造“完美假象”

部分中介为促成交易，会对房屋的核心卖点进行过度渲染。例如，在宣传学区房时，刻意强调“对口名校”“学位无占用”，却不说明学校招生政策可能调整或学位已被前业主使用的情况；在推广二手房时，将房龄15年的房屋描述为“次新房”，仅以“装修较新”模糊带过实际房龄；对于存在户型缺陷（如暗卫、异形空间）的房屋，通过专业摄影角度或后期修图掩盖问题，使消费者实地看房时产生强烈落差。更有甚者，将“规划中的地铁口”直接表述为“已开通的地铁房”，利用区域规划信息的不对称误导消费者。

（二）隐瞒不利信息，规避关键风险

房屋的潜在问题是消费者决策的重要考量，但部分中介选择“选择性告知”。例如，对曾发生过非正常死亡事件（如自杀、凶杀）的房屋，中介往往以“房子很干净”“没什么问题”回避事实；对于房屋存在的质量隐患（如墙体渗水、电路老化、物业纠纷），中介可能以“小问题可以处理”“上家刚修过”等话术淡化风险；在涉及产权问题时，若房屋存在抵押、查封或共有产权人未签字等情况，中介可能隐瞒限制交易的信息，诱导消费者签订合同后才暴露问题。此类行为本质上是通过信息差剥夺消费者的知情权。

（三）虚构交易场景，制造“紧迫感”

为推动消费者尽快签约，中介常利用“饥饿营销”手段虚构交易压力。例如，声称“已有客户出价”“今天不签明天就涨价”，甚至安排“托”假装看房、交定金，营造“抢房”假象；对于新房项目，可能虚构“只剩最后3套”“优惠仅限今日”等话术，迫使消费者在未充分了解信息的情况下仓促决策；在租赁市场中，部分中介会以“房东急租”“价格随时上调”为由，催促租客快速签约，却在签约后以“合同条款”为由收取额外费用。这种通过心理施压促成的交易，往往是纠纷的高发区。

二、房屋中介虚假宣传责任的法律依据与认定标准

明确责任的前提是厘清法律对中介义务的规定。我国多部法律从不同维度对中介的宣传行为进行了约束，为责任认定提供了依据。

（一）法定义务：中介的“如实告知”与“合理审查”责任

根据《民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；若中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。这一条款明确了中介的核心义务——“如实告知”，即需向消费者全面、客观地披露房屋相关信息，包括优势与瑕疵。此外，中介还需承担“合理审查”责任，例如核实房产证真实性、确认产权人身份、了解房屋抵押状态等，若因未履行审查义务导致消费者受损，同样需承担责任。

（二）行为定性：如何界定“虚假宣传”的违法性

《广告法》第二十八条规定，广告以虚假或引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。房屋中介的宣传资料（如海报、网页、朋友圈推广）若符合“广告”特征，即需受此约束。判断是否构成虚假宣传，需满足三个要件：一是宣传内容与实际情况不符；二是该不符内容对消费者的交易决策有实质性影响（如学区、房龄、产权状态）；三是中介主观上存在故意或重大过失（如明知信息虚假仍宣传，或未核实关键信息即传播）。例如，中介将“规划中的商业体”标注为“已建成的商场”，若该信息是消费者决定购房的主要因素，则构成虚假宣传。

（三）责任主体：个人与机构的连带责任

实践中，虚假宣传可能由中介从业人员个人实施，也可能是机构层面的系统性行为（如统一使用夸大宣传话术）。根据《消费者权益保护法》第四十三条，消费者在展销会、租赁柜台购买商品或接受服务，其合法权益受到损害的，可以向销售者或服务者要求赔偿；展销会结束或柜台租赁期满后，也可以向展销会的举办者、柜台的出租者要求赔偿。类比到中介行业，若从业人员在履行职务过程中实施虚假宣传，消费者既可要求从业人员个人承担责任，也可向中介机构主张赔偿，机构在赔偿后可向有故意或重大过失的从业人员追偿。

三、房屋中介虚假宣传的责任承担类型

虚假宣传行为一旦被认定，中介需根据行为的性质和后