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房地产销售合同签订事项

在房地产交易中，销售合同的签订是至关重要的环节，它不仅关系到交易双方的切身利益，更是未来可能发生纠纷时的法律依据。一份严谨、规范的合同能够有效降低交易风险，确保交易的顺利进行。作为购房者或售房者，在签订合同前务必对相关事项有清晰的认知和审慎的考量。

一、签约前的审慎核查：知己知彼，百战不殆

在正式落笔签字之前，充分的准备工作是避免后续麻烦的第一道防线。这不仅包括对交易标的——房屋本身的详尽了解，也包括对交易对方及自身履约能力的评估。

（一）房屋基本情况与产权状况的核实

对拟购房屋进行全面“体检”是首要任务。务必核实房屋的坐落位置、建筑面积（含公摊面积及套内建筑面积）、户型结构、朝向、楼层等基本信息，确保与实际情况及宣传资料一致。核心在于产权状况的清晰：卖方是否为房屋的合法权利人，房屋产权证（不动产权证）是否真实有效，有无共有人（如有共有人，共有人是否同意出售），房屋是否存在抵押、查封、租赁等权利限制或负担。这些信息可通过向不动产登记部门查询等方式进行确认，切不可仅凭卖方口头承诺或房产证复印件轻信。

（二）交易主体资格的审查

买方需确认卖方身份的真实性与合法性，如卖方为个人，需核对其身份证与房产证上的信息是否一致；如卖方为企业或其他组织，则需审查其营业执照、法定代表人身份证明等文件。同时，买方也应清晰自身的购房资格，尤其是在实行限购政策的区域，需提前了解并确认自身是否符合购房条件，避免因资格问题导致合同无法履行。

（三）相关证明文件的齐备性

对于新建商品房，开发商应具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，也就是常说的“五证”。此外，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（“两书”）也是交房时需提供的重要文件。二手房交易中，除房产证外，还需关注契税发票、原购房合同等能辅助证明房屋来源及税费情况的文件。

（四）购房资金与贷款资格的预评估

买方应根据自身经济状况，明确购房预算，并对付款方式（全款或按揭）做出规划。如选择按揭贷款，需提前向银行咨询贷款政策、自身征信状况、可贷额度及月供能力，避免因贷款审批问题影响合同履行。

二、合同核心条款的精准把握：字字千金，不容马虎

合同条款是交易双方权利义务的直接体现，每一条款都可能影响最终的交易结果，必须逐字逐句仔细研读，确保无歧义、无遗漏。

（一）当事人信息的准确性

合同首部应明确列出买卖双方的详细信息，包括姓名（名称）、身份证号码（统一社会信用代码）、联系方式、通讯地址等，确保信息准确无误，为后续的沟通、通知及可能的维权提供保障。

（二）房屋基本情况的明确约定

合同中关于房屋的描述应与前期核实的信息一致，特别是房屋的权属证书编号、坐落位置（需精确到门牌号）、建筑面积（应分别注明建筑面积、套内建筑面积及公摊面积，并约定面积差异的处理方式）、房屋用途（住宅、商业等）、房屋结构、楼层、朝向等。

（三）交易价格与付款方式的清晰界定

房屋总价及单价应明确约定，大小写金额必须一致。付款方式是核心内容，需详细列明：是一次性付款还是分期付款，如为分期付款，每期付款金额、支付时间、支付方式（现金、转账等，转账需注明收款账户信息）均需清晰。如涉及按揭贷款，应明确首付款金额、贷款金额、贷款银行的选择（如有约定）及贷款办理的时间节点。

（四）交房条款的细致约定

交房时间是关键节点，必须明确具体日期或符合某种条件后的合理期限。交房标准也应详细列明，如房屋现状交付还是精装修交付，精装修的具体标准（品牌、型号等，如有可能可作为附件），水、电、燃气、暖气、物业管理等费用的结算截止时间及方式，房屋交付时应签署的文件等。同时，需约定延期交房的违约责任。

（五）过户与税费承担的明确划分

过户手续办理的时间、双方的配合义务、所需材料的提供等应在合同中明确。税费承担是交易中的重要成本，需清晰约定各项税费（如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、交易手续费等）由哪一方承担，避免后续产生争议。

（六）违约责任的明确与对等

违约责任条款是合同的“牙齿”，是保障合同履行的重要手段。应针对不同违约情形（如卖方逾期交房、逾期过户、房屋产权有问题导致无法交易、买方逾期付款、无正当理由解除合同等）约定明确的违约责任承担方式，通常为支付违约金（需约定违约金的计算方式或具体金额）、赔偿损失，甚至可以约定合同解除的条件。违约责任的约定应尽量公平合理，避免显失公平。

三、其他重要条款的细致考量：细节决定成败

除上述核心条款外，合同中还有一些看似次要但实则重要的条款，同样需要仔细斟酌。

（一）房屋附属设施设备及装饰装修的约定

合同中应列明随房屋一并转让的附属设施设备（如家具、家电、固定装修等）的清单，明确其归属及是否包含在房价内。如有需要，可另行签订