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根据中国《民事诉讼法》及《民法典》的相关规定，租赁合同纠纷的管辖规则如下：
一、管辖基本原则
专属管辖
适用范围：不动产租赁合同纠纷（如房屋、土地租赁）
管辖法院：不动产所在地人民法院
法律依据：
《民事诉讼法》第34条：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖。
《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第28条：明确将房屋租赁合同纠纷纳入不动产纠纷范畴。
一般地域管辖
适用范围：动产租赁合同纠纷（如车辆、设备租赁）
管辖法院：
被告住所地法院
合同履行地法院
法律依据：
《民事诉讼法》第24条：合同纠纷由被告住所地或合同履行地法院管辖。
二、合同履行地的确定
约定优先
合同明确约定履行地点的，以约定为准（如约定“租赁物交付地为合同履行地”）。
无约定或约定不明
根据《民事诉讼法》司法解释第18条：
争议标的为给付货币（如租金支付）：接收货币一方（通常为出租人）所在地为履行地。
争议标的为交付租赁物：租赁物交付地（动产）或不动产所在地（不动产）为履行地。
其他标的：履行义务一方（如维修义务的承担方）所在地为履行地。
三、协议管辖的效力
有效条件
约定必须采用书面形式。
选择的法院需与争议有实际联系（如被告住所地、合同签订地等）。
不得违反专属管辖（例如，房屋租赁合同不得协议排除不动产所在地法院管辖）。
例外情形
不动产租赁合同中的协议管辖条款若违反专属管辖规定，该条款无效，仍由不动产所在地法院管辖。
四、特殊情形处理
情形
管辖规则
示例
转租纠纷
仍由原不动产所在地法院管辖
二房东与次承租人的纠纷，由房屋所在地法院管辖
租金欠付争议
出租人住所地或合同履行地（租金支付地）法院管辖
动产租赁中，出租人在北京，可向北京法院起诉
租赁物损坏赔偿
动产租赁：被告住所地或租赁物使用地法院管辖
设备在上海使用，可向上海法院起诉
五、实务操作指引
起诉前核查
明确租赁物性质（动产/不动产）。
查阅合同是否约定管辖条款，并判断其合法性。
收集证据证明合同履行地（如交付凭证、租金支付记录）。
管辖异议应对
若对方提出管辖异议，需在收到异议书后15日内提交答辩，重点论证：
不动产性质认定（如涉及房屋权属证明）。
协议管辖条款的合法性（如未违反专属管辖）。
级别管辖注意
根据案件标的额确定级别管辖（如基层法院或中级法院），但专属管辖优先。
附：法律依据索引
《民事诉讼法》第24条、第34条
《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第18条、第28条
《民法典》第703-734条（租赁合同权利义务规定）
建议：在起草租赁合同时，建议明确约定争议解决条款（如“因本合同引发的纠纷，提交××法院管辖”），并确保不违反专属管辖规则，以降低诉讼成本与风险。
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