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业主大会和业主委员会指导规则【精选文档】

第一章总则

为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等相关法律法规，制定本指导规则。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第二章业主大会

第一节成立条件与筹备

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

1.物业管理区域证明；

2.房屋及建筑物面积清册；

3.业主名册；

4.建筑规划总平面图；

5.交付使用共用设施设备的证明；

6.物业服务用房配置证明；

7.其他有关的文件资料。

符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

第二节首次业主大会会议

筹备组应当做好以下筹备工作：

1.确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

3.草拟管理规约、业主大会议事规则；

4.依法确定首次业主大会会议表决规则；

5.制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

6.制定业主委员会选举办法；

7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

首次业主大会会议应当对以下事项进行表决：

1.管理规约；

2.业主大会议事规则；

3.选举业主委员会。

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第三节业主大会的召开与表决

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

1.经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

2.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

3.业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本规则规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会应当在业主大会议事规则规定的时间内召开定期会议。业主大会会议由业主委员会主任主持。业主委员会主任因故不能履行职责的，由业主委员会副主任主持；业主委员会副主任不能履行职责的，由半数以上委员共同推举一名委员主持。

业主大会会议应当制作书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三章业主委员会

第一节选举与任职条件

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

1.具有完全民事行为能力；

2.遵守国家有关法律、法规；

3.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

5.具有一定的组织能力；

6.具备必要的工作时间。

业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主大会议事规则另有规定的从其规定。业主委员会委员的选举由业主大会会议决定。

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