房地产行业2026年度策略：晨光熹微，前路渐明-财通证券.pdfVIP

晨光熹微，前路渐明

——房地产行业2026年度策略

分析师：房诚琦SAC：S0160525090002

分析师：陈思宇SAC：S0160525090008

分析师：何裕佳SAC：S0160525090001

2025年11月22日

目录

01.行业已经历经充分调整，当前处底部区间

02.周期拐点渐近，利率是关键因素

03.行业在分化中复苏，把握优质房企投资机会

04.2026年房地产核心指标预测

05.投资建议

06.风险提示

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1.本章核心观点

1.本轮周期中，行业已经历深度调整，当前处底部区间，拐点可期：

行业核心指标充分回调，参考海外经验，我国房地产行业核心指标或已经超跌，进一步下跌空间有限；

部分行业核心指标如土地成交等已出现企稳趋势，1-10月百强房企成交面积及成交金额同比正增，土地成交率先企稳后有望带动销售及新开工

等指标回升，行业拐点可期。

2.房企债务端压力减轻，现金流压力大幅缓解，有望逐步重启规模增长：

房企债务重组方案中现金偿债比例压降，重组进程加快，化债规模增加，有效减轻债务端压力；

未来两年房企整体境内公开债到期规模逐年下降，月度到期节奏平稳。

3.政策未来不再是行业核心驱动因素，政策关注重心由“增量”转向“存量”，导向或由“刺激”转向“托底”：

政治局会议、城市工作会等重要会议中，多次提及并强调城市更新工作，“十五五”规划建议中相关表述升级为“大力实施城市更新”，政策

关注重心由“增量”转向“存量”；

重要会议表述中多次强调持续推进房地产止跌回稳，“止跌回稳”深层含义是房地产不再对GDP形成负向拖累，2Q2025房地产对于GDP的

累计同比贡献率已回正，政策导向或由“刺激”转向“托底”。

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1.1行业核心指标已经历深度调整

参考海外经验，本轮周期中我国新房成交面积已经超跌，当前已处磨底阶段。

图：我国商品住宅销售面积（亿平方米）

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2021/15.7亿㎡

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商品住宅销售面积较周期高点已下滑53.5%，回落至2009年水平；

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日本2009年新房销售户数处周期底部位置，回落至90年代初水平，12