金马通用机械厂前期专业策划阶段性工作专题计划书.docVIP

金马通用机械厂前期策划阶段性工作计划书

项目名称：通用机械厂项目

开发商：江苏金马房地产开发

服务单位：无锡世嘉大成投资顾问企业无锡市同德置业顾问

【策划内容】

一、项目背景

项目地处无锡关键城区南长区南部，现在区域现实状况为厂区，需要配合未来南长新城计划远景，给予项目开发新南长历史使命。为无锡打造南区新住宅标杆。

总用地面积

101,100㎡

总建筑面积

162,200㎡

公建建筑面积

6,000㎡

建筑密度

18.8%

容积率

1.66

总居住户数

1,260

总居住人数

4,032

绿地率

54％

二、策划要求

1、对项目进行全方面系统分析，作出明确，可操作性强营销计划。

2、对所述结果提供分析过程和充足论据。

3、提供数据尽可能详尽、正确、明确说明数据、信息起源。

【策划纲要】

依据项目标进度时间安排，我们将从三个阶段进行工作。

第一阶段 市场调研定位

包含无锡市住宅市场调研分析，未来走势分析，区域市场调研分析，地块分析，客层分析，专题计划方向定位提议、市场竞争个案分析及项目产品区隔。针对现在无锡房地产整体情况，小高层住宅和联排别墅市场研究达成提出能够区隔市场产品定位目标。

第一部分无锡市住宅市场调研分析

一、无锡房地产市场总体市场概况

1、总供给和总需求情况（过去3年供需求趋势）

开发总量、完工总量、批售总量、销售总量、空置总量。

2、市场供需特点

3、未来竞争态势（－）

4、近期房地产政策、法规、金融形势。

5、市政配套和计划对房地产市场影响

6、人口及消费购置力分析

二、各大住宅板块市场概况分析

1、板块计划介绍

2、板块房地产市场概况

3、板块市场特征

4、板块需求特征

第二部分 项目所属区域分析

1、项目所属区域大环境（南长区）

位置，人口，文化，经济，交通

区域大环境特征分析

发展前景预期

未来关键计划研究

2、项目所属区域市场概况

区域开发供给、市场需求情况：在售个案，将推个案供给去化统计，项目规模分组分析

供给特点，产品类型，对应细分市场和目标用户

需求特征和竞争态势

市场优势产品分析

区域市场和无锡大市场比较分析

3、区域竞争市场分析

1）区域竞争市场界定（南长，新区，滨湖区）

2）同区位，同产品类比楼盘分析：

产品组成类型

主力产品特征分析

计划设计

户型面积分析

配套分析

住宅硬件水平

建筑风格

产品卖点，主诉求

产品优势、劣势分析和对策

3）同价位类比楼盘分析：

单价，总价市场趋势和改变

市场价位合理探讨分析

等价产品配套比较分析

4）价格分析

竞争市场在售个案将推个案价格分析（列表说明）

价格分布图

总体均价

价格分组分析

总价分析

畅销户型和总价关系曲线图

5）去化分析

供给、去化分析

房型供给结构、去化分析

房型面积供给、去化分析

公开小高层、高层楼盘汇总表

6）销售分析

销售卖点统计

销售手法比较分析

销售率比较

销售速度（月销售速度）比较

销售率分析图

单价和销售率关系曲线图

总价和销售率关系曲线图

户型百分比、户型建筑面积和销售率关系曲线图

项目建筑规模和销售率关系曲线图

单价和项目建筑规模关系曲线图

建筑形式和整体销售率关系曲线图

市政配套和价格关系曲线图

4、关键竞争对手分析

竞争项目基础情况

竞争楼盘定位和目标用户分析

竞争楼盘销售分析

竞争楼盘销售策略分析

未来可能出现竞争对手分析

应对策略

5、关键项目客群分析

购置者地域分布；

购置者动机：自住，投资，

购房者购房心理分析

功效偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方法）

购房者追求生活方法

购置时机、季节性

购置反应（价格、计划、地点等）

购房时关键信息获知渠道

6、小结

区域市场切入机制

入市产品基础诱因

附：竞争个案调查统计汇总表

列表反应以下信息：项目名称，开发商，位置，环境，规模，价格，容积率，绿化率，建筑风格，使用率，主力户型，主力面积，开盘日期，销售率，市场著名度，市场地位，设计，代理商，物业企业，物业费，装修标准，配套设施，广告诉求等

第三部分 消费者调查分析（问卷调查）

消费者群体特征调研

不一样购置力消费者购房选择个体单位调研

不一样购置力消费者购房调研

对项目区域认知及评价

潜在消费者对区域交通情况评价百分比图

潜在消费者对区域公建配套评价百分比图

潜在消费者对区域周围生活配套情况评价百分比图

潜在消费者对区域发展前景评价百分比图

潜在消费者对区域环境情况评价百分比图

潜在消费者对区域居住气氛评价百分比图

潜在消费者对区域商业气氛评价百分比图

潜在消费者对区域物业平均价格评价百分比图

潜在消费者对区域建筑档次评价百分比图

潜在消费者对区域产品类型评价百分比图

潜在消费者对户型面积评价百分比图

潜在消费者对购房原因评价百分比图

潜在消费者对区域综合评价百分比图

消费者