物业公司经营专项方案.docVIP

物业企业经营方案

一、企业基础情况

大理鸿元物业管理是大理市工商行政管理局于3月19日同意成立，企业注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸，出资额为40万元，占企业注册资本80﹪；大理鸿元房地产开发，出资额为10万元，占企业注册资本20﹪；企业于9月7日取得了大理州建设局颁发物业管理叁级资质证书。于12月经过了ISO9001：200国际质量认证。企业于3月31日出资购置大理苍山感通山泉。企业成立以来，一直秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”管理理念，前后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，职员队伍从原来十多个人逐步发展壮大到现在七十人。企业下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、车棚管理员5人）。物管企业管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。企业经过近十年管理服务，为所管理小区发明了舒适.优美.整齐生活环境，营造了多彩小区文化生活，赢得了广大业主良好口碑，在大理为物业管理企业中逐步脱颖而出，企业一直一如既往以优质服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理小区业主发明温馨舒适.安全有序居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、快乐”。

二、经营方案制订和目标

从现在大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力物业企业经过托管单位办公区.货改制企业生活区提供物业服务企业。就我们知道大理州近72家物业企业中多数全部存在经营亏损情况，分析原因整个大理市现在物业企业物管费收费标准，全部在实施，规矩发改委，建设部[]1864号《相关印发物业服务收费管理措施通知》文件实施物业管理费收取，标准多是0.35元/平米政府指导价，即使可实施市场调整价但基础全部把费用调不上去，因为假如一旦某家物业企业将物业费提升，业主支持还好，假如不支持一旦反应到物价局，物业企业就会受四处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格标准，和物业企业和小区业主委员会达成价格标准，加上物业管理特殊性，服务品质很关键，服务缺憾，服务标准、管理盲点、工程隐患、工程遗留问题、全部是业主拒交费理由，多个原因使物业企业不堪重负，造成收费低、难收费、直接影响物业企业发展，对物业企业怎样在市场中求生存、怎样可连续发展、就必需调整自己经营策略，提升市场竞争力和经济效益，来实现企业可连续发展。

三、企业经营现实状况优势，劣势分析

1、物管费、停车费经营情况

物业企业经营小区10个、其中规模小一点4个小区、警苑一、二区、茫涌小区、统计局小区基础上属于亏损小区，就四个小区单靠物业费连人工工资全部不够，还加上停车费收入补充经营成本，其它6个规模大一点小区，自建小区5个、托管小区1个：鸿园小区、鸿泰花园、鸿元商住楼、鸿诚广场、鸿鑫佳园、兴隆园小区6个小区单靠物业费也能开销人工工资，另外停车费收入就是物业企业利润，在经营过程中，物业企业抓住时机，和托管小区单位责任人商谈上调了物业管理费标准，同时也上调了自建小区物业管理费标准，自建小区中除鸿泰花园业主投诉至物价局，鸿诚广场已和业主委员会约定过价格，未调价成功，其它小区全部作了上调，借大理市发改委市发改价[]89号《大理市机动车停放服务收费管理暂行要求》文件通知，成功上调了各小区停车收费标准，以上两项主营收费上调增加了物业企业收入。

在取得成绩同时，也反应出了物业企业被动局面，就物业费标准收取，一是受政策影响（全市物业收费标准低，多年未出台新标准），二是成立业委会前已业委会商谈收费标准，但有了业委会物业企业又将面临很多风险，鸿诚广场例子就是教训，有了业委会如房产企业遗留问题迁怒于物业企业，对服务要求又要高又不愿多出钱，还要和你算收益分成等全部将牵制物业企业。有业委会现在优势只是，当一个物业小区公共部分设施设备，包含建筑物经过一定年限需要维修时，能够相对顺利从房管处划拨出小区公共维修基金，实践证实物业企业碰到鸿泰花园没有业委会，而公共部分又需要维修情况，物业企业也经过集体署名形式划拨到了公共维修基金。就成不成立业委会还得要关注政策要求，也要针对不一样小区性质和需要，灵活应变。

针对物业管理费收取标准，现在