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房屋租赁合同自动续期条款司法认定

引言

在房屋租赁市场中，为降低交易成本、稳定租赁关系，出租人与承租人常通过合同约定“自动续期条款”，即租赁期限届满后，若双方未以书面或口头形式明确表示终止合同，租赁关系自动延续一定期限。这类条款虽能提升交易效率，但因涉及合同自由与公平原则的平衡、法定解除权的限制等问题，司法实践中对其效力、履行规则的认定长期存在争议。本文以司法裁判案例为基础，结合《民法典》相关规定，从条款的法律属性、司法认定的核心争议、裁判规则类型化分析等维度展开探讨，旨在为实务中此类条款的规范适用提供参考。

一、房屋租赁合同自动续期条款的法律属性界定

（一）自动续期条款的基本内涵

自动续期条款是指租赁合同中约定，在原租赁期限届满后，若双方未作出终止租赁关系的意思表示，租赁关系自动延续一定期限（如“原合同到期后，双方未提出异议的，合同自动续期1年”）。其核心特征在于“自动性”——无需双方重新协商或签订新合同，原合同权利义务内容（除期限外）继续有效。这一设计区别于《民法典》第734条规定的“不定期租赁”（租赁期限届满后继续使用租赁物、出租人未提出异议的，视为不定期租赁），后者续期后租赁期限变为不定期，双方均可随时解除；而自动续期条款通常约定续期为固定期限，对双方约束力更强。

（二）法律属性的学理争议

关于自动续期条款的法律属性，学界主要存在两种观点：

其一为“附期限合同说”，认为条款本质是为原合同设定了“延续期限”的条件，即原合同期限届满后，若未出现终止事由（如一方明确反对续期），则合同期限自动延长。此观点强调条款的“期限附随性”，续期期限是原合同期限的自然延伸。

其二为“新合同生成说”，认为原合同期限届满后，自动续期条款的触发实质是双方以默示方式达成新的租赁合同，新合同的内容与原合同一致，但期限重新起算。此观点更注重合同的“独立性”，认为续期行为构成新的合意。

司法实践中，法院更倾向于“附期限合同说”。例如某中院在（202X）XX民终XXX号案中指出：“自动续期条款是双方对原合同期限的补充约定，本质是为原合同设定了‘延续条件’，在条件成就时（即未明确终止），原合同权利义务继续有效，无需重新订立合同。”

（三）与相关制度的区分

与不定期租赁的区分：根据《民法典》第734条，租赁期限届满后承租人继续使用租赁物、出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。而自动续期条款约定的是“固定期限续期”，续期后双方仍受固定期限约束，出租人不得随意解除合同（除非符合约定或法定解除条件）。

与优先承租权的区分：优先承租权是指租赁期限届满后，承租人在同等条件下享有优先与出租人订立新租赁合同的权利（《民法典》第734条第2款），其核心是“优先缔约权”；而自动续期条款是“直接延续原合同”，无需重新缔约，二者法律效果不同。

二、司法认定的核心争议点

（一）条款效力的认定：合同自由与公平原则的冲突

自动续期条款效力的争议焦点在于：条款是否因排除一方主要权利、加重一方义务而无效？

实务中，出租人常利用优势地位在格式合同中约定“自动续期条款”，例如“租赁期限届满后，若承租人未提前30日书面通知终止，合同自动续期2年”。此类条款可能限制承租人的自主选择权——若承租人因疏忽未及时通知，将被迫继续履行2年合同；而出租人却可通过“提前通知”条款随时终止续期（如“出租人可提前15日通知承租人终止续期”）。

法院对此类条款的审查重点包括：

是否为格式条款：若条款由出租人单方提供、未与承租人协商，可能被认定为格式条款。根据《民法典》第496-498条，提供方需对免除或限制对方权利的条款尽到提示说明义务，否则条款无效。例如某基层法院在（202X）XX民初XXX号案中认为：“出租人未以加粗、下划线等方式提示‘自动续期’条款，承租人主张未注意到该条款，应认定条款无效。”

是否违反公平原则：若条款导致双方权利义务明显失衡（如承租人解除权受限、出租人可随意终止续期），法院可能以《民法典》第151条“显失公平”为由认定条款无效。例如某高院在（202X）XX民终XXX号案中指出：“条款约定承租人需提前60日通知终止，而出租人仅需提前5日通知，双方权利义务明显不对等，应认定无效。”

（二）续期期限的确定：是否受“20年最长租赁期限”限制

《民法典》第705条规定“租赁期限不得超过20年，超过部分无效”。自动续期条款约定的续期期限是否受此限制？实务中存在两种裁判观点：

累计计算说：认为原合同期限与续期期限应合并计算，总和不得超过20年。例如原合同期限为10年，续期条款约定“每次续期5年”，则最多只能续期2次（10+5+5=20年），第三次续期无效。此观点的依据是“租赁期限的法定上限是对整个租赁关系的限制，无论是否自动续期，总期限不得突破”。

单独计算说：认为每次续期是独立的