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财务2024.03

新收入准则对房地产企业财务的影响分析

——以L公司为例

蒋黎洁

（广西外国语学院会计学院广西南宁530222）

摘要：2017年7月，财政部发布了《企业会计准则第14号——收入》，新收入准则规定，对于境外上市公司和境内上市公

司分别于2018年1月1日和2020年1月1日开始使用新准则，其他非上市公司自2021年1月1日开始实施。随着新收入准则的

执行，国内各行各业在收入的确认、计量、列报和披露方面都发生了巨大的变化，房地产行业受新收入准则的影响尤其大。与

原准则相比，新准则强调以控制权转移为收入确认的标准，对会计信息披露的要求更高。本文选取L公司为案例分析对象，具

体分析执行新收入准则后对企业在收入确认、收入计量和会计信息列报与披露等方面的影响，并提出相应对策及建议。

关键词：新收入准则；房地产；企业财务；财务管理

基金项目：2023年度广西外国语学院校级科研课题：新收入准则对广西房地产企业的影响研究

中图分类号：F23文献识别码：ADOI：10.19932/j.cnki.22-1256/F.2024.03.124

一、新收入准则出台的背景是在一些特殊交易中，二者时间可能不一致。例如，房地产

随着经济社会的发展，企业之间的交易事项日趋特殊和企业开发的项目往往是由商品房、地下停车场等多个子合同

复杂。例如购物返利、积分抵扣、捆绑销售等新型的销售模构成的，如果执行旧收入准则需要等项目完工时才能进行风

式，原收入准则在处理该类新业务时没有明确的指引，导致险和报酬转移，此时才能确认收入。但在项目开发过程中会

各企业在进行账务处理时做法各异，规范性不足，会计处理产生较多的成本，一方面不能确认收入，另一方面成本发生

存在诸多不确定性，导致会计信息存在可比性较差、质量不额很大，会出现收入与成本不匹配的问题，财务报表的利润

高的问题。基于此背景，新收入准则的出台，就是为了解决真实性较差，给了企业过度进行盈余管理的空间。

原准则在实际执行中存在的具体问题。在新收入准则下，企业将履约义务分成某一时间段履行

二、新收入准则和原准则的对比和某一时间点履行，对于收入的确认都是以企业是否履行了

与原收入准则相比，新收入准则在很多方面发生了改履约义务进行判断。如果该义务是某一时间点履行的，根据

变，有的甚至是颠覆性的改动。控制权的转移为标准来确认收入；如果该义务是某一时间段

（一）改变了收入确认模型履行的，就按照履约进度来确认收入。

在原收入准则下，企业确认收入时需要判断该业务是适

用于收入准则还是建造合同准则。如果该业务适用收入准

则，是继续区分是属于销售商品、提供劳务，还是让渡资产使

用权收入，都是在商品风险报酬转移时确认收入。如果适用

于建造合同，则按完工进度来确认收入。新收入准则将原收

入准则和建造合同准则合二为一，将原来的两套准则统一为

“五步法模型”，即识别客户合同、识别合同中单项履约义务、

确定交易价格、将交易价格分摊至单独履约义务、在履行每一

项履约义务时确认收入五个步骤。无论企业发生哪种交易，

都是遵照“五步法模型”，逐步筛选出哪些事项能确认为收入

并确认的金额多少。新准则对很多原来有争议的和一些复杂

的业务做出明确的规定，为实际操作提供了具体指引，减少了

原来“一种交易多种处理”的情况，会计信息可比性增强。图