在建工程抵押登记证明.PPTVIP

【案例】

某公司与甲银行签订抵押借款合同，将其所有的房屋全部抵押给甲银行，贷款8000万元，双方到当地公证处办理了公证。同年，该公司又与乙银行签订抵押借款合同，将该房屋的1至3层抵押给了乙银行贷款5000万元，并到当地房地产登记机构办理了抵押登记。借款到期后，该公司无力偿还，甲银行向法院起诉，要求行使抵押权，乙银行与该公司无法达成实现抵押权的协议，向法院申请拍卖、变卖抵押房屋优先受偿。

法院认为，某公司虽与甲银行签订抵押合同并经公证处公证，但未办理抵押登记，因此，不具有优先受偿权。该公司与乙银行抵押经房地产登记机构登记，具有优先受偿权。（3）担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。(4)抵押权的基本特性：不转移占有、从属性、特定性（5）房地抵押物的协调：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。（6）抵押权设立时点登记生效；区分物权效力和合同效力（7）混淆点担保物权和用益物权的区分地役权是用益物权，登记时作为他项权利，颁发他项权证（8）区分权利价值和被担保主债权数额（9）超额抵押（10）抵押顺位抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

（11）禁止抵押情形权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。禁止用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产抵押的要点把握：法律法规对禁止抵押的范围作了明确的界定，即须得满足三个条件，一是以公益为目的；二是必须为教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；三是为事业单位、社会团体所有。三个条件须同时满足才属于禁止抵押的范围。任何一个条件不符合都可以对其进行抵押，且能够进行抵押还必须满足为自身的债务所设定。因此，对不属于事业单位和社会团体的所有权人来说，即便该房产属于以公益为目的，也不应禁止对其进行抵押。（12）自然人之间的借贷能否设置抵押①主合同是否依法成立《合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”第四条又规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”②是否能就该借贷关系设置抵押《民法通则》第九十条规定：“合法的借贷关系受法律保护。”因此只要不属于禁止抵押的范围，其合法的借贷关系应该受到法律的保护(13)登记办法与抵押管理办法的关系问题根据后法优于前法的原则，凡是过去的办法与新的登记办法不一致的地方以新登记办法为准，新登记办法没有规定的仍可以适用过去的办法。(14)关于登记时间问题《物权法》第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）已抵押登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押未登记的按照债权比例清偿。”（15）划拨土地抵押和划拨地上房地产抵押的区分1、划拨土地不能直接设定抵押2、划拨地上房地产可以设定抵押，办理了抵押登记的，不能以其未经土地审批程序而认为抵押登记无效（16）企业之间能否资金借贷，以房地产作抵押《贷款通则》（中国人民银行1996年6月28日）第二十一条规定“贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记。”金融机构和经批准的非金融机构开展借贷业务时，都应当接受中国人民银行的监督。就目前来说，企业之间的借贷如未取得中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》是不被允许。（17）民间借贷银行利率超出同期银行利率4倍最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干规定》和《关于如何确认自然人与企业之