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房地产项目风险管控制度

一、总则

1.1目的与依据

为规范房地产项目开发全过程的风险管理行为，提高项目抗风险能力，保障项目开发目标的实现，保护企业资产安全与合法权益，依据国家相关法律法规及公司内部管理规定，特制定本制度。本制度旨在建立一套系统化、常态化的风险管控机制，确保项目在可控风险范围内有序推进。

1.2适用范围

本制度适用于公司所有房地产开发项目，涵盖项目投资决策、土地获取、规划设计、工程建设、市场营销、竣工交付及后续运营等各个阶段。公司各相关部门、项目公司及所有参与项目开发的人员均须遵守本制度。

1.3基本原则

房地产项目风险管理应遵循以下基本原则：

*全面性原则：风险管控覆盖项目全生命周期及所有关键业务环节，确保无重大遗漏。

*审慎性原则：对风险的识别、评估和应对采取审慎态度，宁严勿松。

*主动性原则：积极主动识别和防范风险，变事后处置为事前预防和事中控制。

*分级分类原则：根据风险性质、影响程度和发生概率，对风险进行分级分类管理，突出重点。

*权责对等原则：明确各部门、各岗位在风险管控中的职责与权限，确保责任落实到人。

*持续改进原则：定期对风险管控效果进行评估，根据内外部环境变化和项目进展，动态调整风险管控策略与措施。

二、组织与职责

2.1风险管理决策机构

公司设立风险管理委员会（或指定现有决策机构承担相应职责），作为房地产项目风险管控的最高决策机构。其主要职责包括：审定公司整体风险管控策略和重大风险应对方案；审议项目开发各阶段的重大风险评估报告；决策涉及重大风险的事项。

2.2风险管理牵头部门

公司指定风险管理部门（或企划、法务等相关职能部门）作为风险管控的日常牵头与协调部门。其主要职责包括：组织制定和修订项目风险管控制度及相关指引；指导和监督各项目及业务部门的风险管控工作；组织开展跨部门的风险识别与评估；汇总、分析风险信息，向风险管理决策机构报告重大风险；推动风险管理文化建设。

2.3项目实施部门职责

各项目公司/项目部及公司各业务部门（如投资、设计、工程、成本、营销、财务、法务等）是本部门/本专业领域风险管控的直接责任主体，其主要职责包括：在各自职责范围内，具体实施风险识别、评估、应对、监控等工作；建立本部门风险台账，及时上报重大风险事件；落实公司及风险管理决策机构批准的风险应对措施；配合风险管理牵头部门的工作。

2.4岗位责任制

各岗位人员应熟悉本岗位相关的风险点及控制要求，在日常工作中履行风险防范职责，发现风险隐患及时向上级报告并采取初步应对措施。

三、风险识别与评估

3.1风险识别

各项目及相关部门应在项目开发的各个阶段，采用行业通用方法（如头脑风暴、专家访谈、历史数据分析、流程图法、SWOT分析等），系统识别可能存在的各类风险。房地产项目常见风险类别包括但不限于：

*政策与合规风险：如土地、规划、税收、金融等政策变动风险。

*市场风险：如供求关系变化、竞争加剧、客户偏好转变、价格波动等。

*土地获取风险：如土地权属不清、拆迁安置困难、规划条件变更等。

*设计风险：如设计方案不合理、设计深度不足、与市场需求脱节、设计变更频繁等。

*报批报建风险：如审批流程延误、审批标准变化、未能获得必要许可等。

*工程建设风险：如工期延误、质量缺陷、安全事故、成本超支、供应链中断、地质条件复杂等。

*营销与销售风险：如定位不准、推广效果不佳、销售进度缓慢、回款困难、客户投诉等。

*财务风险：如融资困难、资金链断裂、投资回报未达预期、税务风险等。

*法律风险：如合同纠纷、合作方履约能力不足、知识产权侵权、劳动用工风险等。

*运营管理风险：如物业管理不善、客户关系维护不当等（针对持有型物业）。

*突发事件风险：如自然灾害、疫情、重大负面舆情等。

3.2风险评估

对已识别的风险，应从发生可能性和影响程度两个维度进行定性或定量评估。

*可能性评估：分析风险事件发生的概率，可分为高、中、低等档次。

*影响程度评估：分析风险事件一旦发生，对项目进度、质量、成本、安全、公司声誉及战略目标实现等方面的影响，可分为严重、较大、一般、较小等档次。

*风险等级确定：根据可能性和影响程度的组合，确定风险等级（如重大风险、较大风险、一般风险、低风险）。公司应制定统一的风险等级评估标准。

3.3风险评估报告

在项目关键节点（如投资决策前、项目策划阶段、设计阶段完成后、工程开工前、项目开盘前等），应由项目公司/项目部组织编制阶段性风险评估报告，经相关部门会签后，报送风险管理牵头部门审核，并按程序提交风险管理决策机构审议。风险评估报告应包含风险清单、风险等级、主要风险描述、初步应对建议等内容。

四、风险应对与