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研究报告

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南京市住宅物业管理条例(2025年修正)

第一章总则

第一条立法目的和依据

第一条立法目的和依据

(1)随着我国城市化进程的加快，住宅物业管理作为城市社区管理的重要组成部分，对于维护居民生活质量、促进社会和谐稳定具有重要作用。近年来，南京市住宅物业管理在实践中取得了显著成效，但同时也暴露出一些问题，如物业管理服务不到位、业主权益得不到有效保障等。为了更好地规范南京市住宅物业管理活动，维护业主、物业服务企业和相关方的合法权益，提高物业管理水平，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合南京市实际情况，特制定本条例。

(2)本条例的制定旨在明确南京市住宅物业管理的基本原则、管理主体、服务内容、费用标准、使用与维护规则以及法律责任，确保物业管理活动依法进行。据统计，南京市现有住宅小区超过10000个，涉及居民近千万户。在快速发展的同时，物业管理中的矛盾和问题也逐渐凸显。例如，2019年南京市物业管理投诉量达到1.2万件，其中业主与物业服务企业之间的纠纷占比较高。因此，本条例的制定对于解决这些问题，提高物业管理水平，构建和谐社区具有重要意义。

(3)本条例的依据包括但不限于以下法律法规：《中华人民共和国物权法》明确了业主对住宅物业的共有权、专有权和使用权；《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了房地产开发企业的权利和义务；此外，《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法规也对住宅物业管理作出了相关规定。在制定本条例时，充分借鉴了上述法律法规的精神，并结合南京市住宅物业管理的实际情况，对物业管理主体、服务内容、费用标准、使用与维护规则等方面进行了明确规定，旨在为南京市住宅物业管理提供有力的法制保障。

第二条适用范围

第二条适用范围

(1)本条例适用于南京市行政区域内住宅物业管理活动，包括住宅小区、住宅楼、别墅、公寓等各类住宅形式。据统计，截至2023年，南京市住宅小区数量超过10000个，覆盖居民近千万户。这些住宅小区的物业管理直接关系到居民的生活质量和社会稳定。例如，某住宅小区因物业管理不善，导致小区环境脏乱差，居民生活质量严重下降，引发了大量投诉和纠纷。

(2)本条例适用于住宅物业管理活动中的业主、物业服务企业、相关政府部门以及其他参与物业管理活动的单位和个人。在物业管理过程中，业主作为物业管理的主要参与者，其合法权益需要得到保障。如某住宅小区业主委员会成立后，通过积极与物业服务企业沟通，成功解决了小区绿化养护、停车管理等问题，提高了居民的生活满意度。

(3)本条例还适用于住宅物业管理中的公共设施、设备的使用、维护、更新和管理。例如，住宅小区的电梯、消防设施等公共设施，其使用和维护直接关系到居民的生命财产安全。近年来，南京市住宅小区电梯事故时有发生，引起社会广泛关注。本条例的制定将有助于加强对这些公共设施、设备的管理，确保居民生活安全。同时，条例还明确了物业服务企业在公共设施、设备管理中的责任和义务，如某物业服务企业因未及时维修小区电梯，导致居民受伤，最终被法院判决承担相应责任。

第三条管理原则

第三条管理原则

(1)本条例遵循公开、公平、公正的原则，保障业主的知情权和参与权。例如，南京市某住宅小区在制定物业管理规约时，通过线上线下相结合的方式，组织业主大会进行表决，确保规约内容符合多数业主意愿，提高了规约的执行力和公信力。

(2)物业管理应坚持便民利民的原则，物业服务企业应提供高效、便捷的服务。据调查，南京市90%的业主认为，物业服务的便捷性是评价物业服务优劣的重要指标。某物业服务企业通过引入智能化管理系统，实现了小区内报修、缴费、投诉等服务的线上办理，有效提升了业主的满意度。

(3)本条例强调可持续发展原则，鼓励物业管理与环境保护相结合。南京市在推进物业管理工作中，要求物业服务企业严格执行垃圾分类、节能减排等环保措施。例如，某住宅小区通过安装太阳能热水器、LED照明等设备，不仅降低了能耗，还获得了市政府的环保奖励。

第二章物业管理主体

第四条物业管理人的资格和条件

第四条物业管理人的资格和条件

(1)物业管理人应当具备相应的资质证书，包括但不限于物业管理企业资质证书和物业管理师资格证书。根据南京市物业管理规定，自2020年起，南京市物业管理企业资质证书分为三级，其中一级资质企业具备管理大型住宅小区的能力。例如，某物业管理企业通过不断优化服务质量和提升管理水平，成功获得了一级资质证书，扩大了服务范围。

(2)物业管理人应具备良好的信誉和业绩，无不良记录。南京市要求物业管理人在申请资质证书时，需提供近三年内的物业管理业绩报告，包括服务的小区数量、业主满意度调查结果等。如某物业管理企业在过去三年中，管理