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我国物业税开征的法律困境与突破路径研究

一、引言

1.1研究背景与意义

随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。房地产市场的繁荣不仅带动了相关产业的发展，也为国家财政收入做出了重要贡献。国家统计局数据显示，2024年全国房地产开发投资100280亿元，新建商品房销售面积97385万平方米，销售额96750亿元。然而，当前我国房地产税收体系存在诸多问题，严重影响了房地产市场的健康发展。

我国现行房地产税收体系税种设置繁杂，存在重复征税现象。既有对内资企业和个人征收的房产税，又有对涉外企业和个人征收的城市房地产税，对于出租房地产收入，既征收所得税，又征收房产税；契税和印花税在课税范围上也存在重叠。这种税种的重复与交叉设置，增加了纳税人的负担，也违背了税收的效率原则。并且，现行房地产税收体系的征税范围较窄。城镇土地使用税的征税范围局限于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，大量位于农村的非农建设用地无需缴纳城镇土地使用税，导致税负不公，也不利于土地资源的合理利用与管理。此外，我国房地产税收在流转环节税负过重，而在保有环节税负偏轻。在房地产流转环节，设置了营业税、企业所得税、土地增值税等多种税种，如土地增值税的税率高达30%-60%，加上其他税费，企业实际平均税负水平较高。而在保有环节，除营业用房外，对居民自住房屋的征税较少，这使得房地产持有成本较低，刺激了投机性购房需求，不利于房地产市场的稳定。

在此背景下，物业税作为一种针对不动产征收的税种，逐渐成为我国房地产税收改革的重要方向。物业税的开征对我国具有多方面的重要意义。在房地产市场方面，它能够增加房产持有成本，使投机性购房的成本大幅提高，从而抑制投机性购房需求，让房地产市场回归理性。促使房地产资源流向真正有居住需求的人群，避免资源的闲置与浪费，实现房地产资源的优化配置。从财政收入角度来看，物业税具有税基稳定、税源丰富的特点。随着经济发展和房地产价值的提升，物业税将为地方政府提供稳定的财政收入来源，缓解地方财政对土地出让金的过度依赖，优化地方财政收入结构，同时也有利于完善我国的税收体系。物业税可以对不同收入群体的房产持有进行调节。对普通自住房产给予一定优惠，对高档豪华住宅采用累进税率，使占有较多房产资源的高收入群体承担更多的税负，缩小贫富差距，促进社会公平。

1.2国内外研究现状

在国外，物业税的研究和实践开展较早，已经形成了较为成熟的理论和制度体系。美国实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制，物业税通常由州政府和地方政府两级共享，是地方政府收入的主要来源，约占地方财政收入的30%。其物业税税率一般与政府预算支出挂钩，充分体现了“量出为入”的原则，并且各级地方政府在确定税率时需遵守州税法对物业税税率、征收对象、减免条例和征税程序的规定。英国的住宅税对除爱尔兰地区以外的所有居民住宅依据资本价值征税，纳税人为年满18周岁的住房所有者或承租人，是英国最大的地方税种，在地方财政收入体系中占有重要地位，其独特的分级计量结构设计对全球物业税制度改革产生了深远影响。日本的物业税根据房地产的地理位置确定税率，在1.4％-2.1％之间，通过对不同地理位置房地产设定不同税率，有效调节了房地产市场的资源配置。这些国家的物业税制度在长期实践中不断完善，为地方政府提供稳定财政收入的同时，也对房地产市场起到了良好的调控作用。

国内对于物业税的研究始于20世纪90年代，随着房地产市场的快速发展和房地产税收问题的日益凸显，相关研究逐渐增多。学者们主要围绕物业税的开征必要性、可行性、税制设计以及对房地产市场和地方财政的影响等方面展开研究。许多学者认为，开征物业税对于完善我国房地产税收体系、优化资源配置、调节收入分配和增加地方财政收入具有重要意义。通过征收物业税，将税收从开发环节向持有环节转移，降低购置环节税收负担，促进房地产行业健康发展。物业税将加大房地产持有成本，迫使业主提高房地产使用效率，使房地产流转到能更有效利用的人手里，优化资源配置。同时，物业税将百姓的自用普通住房纳入优惠范围，高档豪华住宅采用累进税率，有助于调节收入分配，促进社会公平。

然而，目前国内外研究仍存在一些不足之处。国外的研究成果虽然成熟，但由于各国国情不同，在借鉴国外经验时需要充分考虑我国的实际情况，不能完全照搬。例如，我国土地所有权归国家所有，与国外土地私有制的情况存在本质区别，这就使得在物业税的计税依据、征收方式等方面不能直接套用国外模式。国内的研究在一些关键问题上尚未达成共识，如物业税的计税依据、税率设置、税收优惠政策等。在计税依据方面，是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收，尚未形成统一的观点；税率该如何界定，各地情况均不相同，到底征收