掘金城投公募REITs：基于关键价值研判指标的回溯观察-251118-东吴证券.pdfVIP

固收深度报

掘金城投公募REITs：基于关键价值研判指2025年11月18日

标的回溯观察

证券分析师李勇

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[Table_Summary]执业证书：S0600519040001

观点

010

◼城投公募REITs价值研判指标：1）运营指标：a）当期营业收入：营业liyong@

收入往往与底层资产类型及项目成熟度密切相关，其稳定性与增长性决证券分析师徐津晶

定了未来可分配现金流的可持续性，也为当前的估值水平是否合理提供

基本支撑；b）当期可供分配金额：指REITs项目的净利润在扣除各项执业证书：S0600523110001

运营费用、利息支出及税费等调整项后可用于分红的净现金流，衡量公xujj@

募REITs产品的分红能力和现金流安全性，可与营业收入指标结合观察

以评估产品的分红稳定性、长期可持续性以及估值的合理性。2）估值相关研究

指标：a）预期REITs分红率：表示投资者基于当前价格所能获得的年《一文读懂城投平台发行公募REITs

度现金分红收益，亦可视为每股分红的比例，故分红率越高，代表项目

产品的过去、现在与未来（展望篇）》

的现金回报能力越强；b）中债估值收益率：估值收益率越高，表明该

REITs的市场价格可能被低估，故投资价值越高，反之则可能意味着其2025-10-15

价格偏高，或者市场认为其资产质量非常优质、风险极低；c）P/FFO倍《一文读懂城投平台发行公募REITs

数：系国际通行的REITs估值指标，衡量每单位可分配资金（FFO）对产品的过去、现在与未来（回顾篇）》

应的市场价格水平，类似于传统股票的市盈率（P/E），P/FFO倍数越高，

表明市场愿意为底层资产的未来现金流支付更高溢价，但同样意味着价2025-10-13

值可能高估，反之则表明市场对底层资产的未来增长或分红持续性存在

谨慎预期，但亦可能意味着价值的低估。3）流动性指标：REITs产品的

日换手率可反映其在二级市场的交易活跃程度，即当日成交量占流通份

额的比例，日换手率较高往往意味着流动性较好，提示市场关注度高、

资金进出频繁，可作为市场情绪和流动性风险的观测窗口。4）成交价

指标：REITs产品的日涨跌幅衡量其当日市场价格相较前一交易日的变

化比例，若REITs产品价格上涨，则反映市场对项目基本面或预期分红

的认可，反之则可能源于估值修正或流动性收缩。

◼城投公募REITs分指标解构配置价值：1）交通基础设施类中，浙商沪

杭甬REIT和中金安徽交控REIT综合表现良好，建议加以关注：浙商

沪杭甬REIT在运营维度指标上表现尚可，在估值维度的预期分红率指

标上表现尚可、在P/FFO指标上表现占优，在价格波动维度指标上表现

占优；中金安徽交控REIT在运营维度指标上表现占优，在估值维度的

预期分红率指标上表现尚可、在估值收益率指标上表现占优，在流动