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物业管理法规及民法典条文解析

物业管理关乎万千业主的日常生活品质，也涉及到社区的和谐与稳定。在我国，物业管理活动的规范运作离不开法律法规的支撑，其中《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）作为“社会生活的百科全书”，对物业管理相关的权利义务、法律关系进行了系统性的梳理和明确。本文将结合《民法典》及相关物业管理法规，对物业管理中的核心法律问题进行解析，以期为业主、物业服务企业及相关各方提供有益的参考。

一、物业管理法规体系概览与《民法典》的基石作用

我国的物业管理法规体系是一个多层次的有机整体。除了国家层面的法律，如《民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等，还有行政法规（如《物业管理条例》）、地方性法规、部门规章以及司法解释等。这些法律法规共同构成了物业管理活动的行为准则。

在这一体系中，《民法典》的颁布与实施具有里程碑式的意义。它将原《物权法》、《合同法》等法律中与物业管理相关的内容进行了整合、修改和完善，并将其系统地纳入物权编和合同编。《民法典》不仅确立了物业管理活动的基本遵循，更对业主权利、业主大会与业主委员会、物业服务合同、物业的使用与维护等关键问题作出了更为清晰和可操作的规定，为解决物业管理实践中的诸多疑难问题提供了坚实的法律基础。

二、《民法典》视角下的业主权利与义务

业主是物业管理活动的核心主体，其权利义务的明确是规范物业管理的前提。

（一）业主的权利

《民法典》物权编明确了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这是业主最基本的权利。具体而言，业主的权利主要包括：

1.专有部分的所有权：业主对其购买的房屋或经营性用房等专有部分，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

2.共有部分的共有权与管理权：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等属于业主共有（除非法律另有规定或合同另有约定）。业主对共有部分享有使用、收益的权利，并承担相应的维护义务。同时，业主有权参与共有部分的管理和决策。

3.业主大会的参与权与表决权：业主有权参加业主大会会议，就物业管理的重大事项发表意见，并行使投票权。例如，制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业等，均需通过业主大会表决。

4.监督权：业主有权监督业主委员会的工作，监督物业服务企业履行物业服务合同的情况，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

（二）业主的义务

权利与义务相对应，业主在行使权利的同时，也需履行相应的义务：

1.遵守法律、法规以及管理规约：管理规约是由业主共同制定的，对全体业主具有约束力的行为规范，业主应当自觉遵守。

2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

3.执行业主大会和业主委员会依法作出的决定。

4.按照国家有关规定交纳专项维修资金。

5.按时交纳物业服务费用：这是业主享受物业服务的对价，也是物业服务企业得以正常运营的保障。

6.不得损害他人合法权益：例如，不得违反规定饲养动物、不得擅自改变房屋结构和用途、不得乱搭乱建等，以免影响其他业主的正常生活和物业的整体安全。

三、业主大会与业主委员会的规范运作

业主大会和业主委员会是业主行使共同管理权的组织形式，其规范运作对于维护业主共同利益至关重要。

（一）业主大会的成立与职责

《民法典》规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会的职责广泛，包括制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举或更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，使用建筑物及其附属设施的维修资金，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（二）业主共同决定事项及表决规则

《民法典》对业主共同决定事项的表决规则进行了重要调整，区分了不同事项的表决门槛：

1.制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金。这些事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

2.筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。这些事项则需要更高的表决门槛，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人