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资产评估自考复习重点汇总

资产评估是一门理论与实务紧密结合的学科，对于自考生而言，掌握其核心概念、基本方法和主要资产类型的评估特点至关重要。本汇总旨在梳理课程重点，为你的复习提供清晰的脉络和实用的指引，助你高效备考，顺利通过考试。

一、资产评估基本理论与方法

这部分是整个学科的基石，必须深刻理解并扎实掌握。

1.资产评估的基本概念与特点

*核心要点：资产评估的定义（注意是“价值评估”而非“价格确定”）、资产评估的主体、客体、特定目的、价值类型、评估基准日。

*资产评估的特点：市场性、公正性、专业性、咨询性。理解这些特点有助于把握资产评估工作的本质。

2.资产评估的目的与假设

*资产评估目的：分为一般目的（公允价值的估算）和特定目的（如产权转让、企业并购、抵押、税收等）。特定目的直接影响价值类型的选择和评估方法的运用。

*资产评估假设：

*交易假设：最基本的前提假设。

*公开市场假设：对资产拟进入的市场条件的设定。

*持续使用假设：包括在用续用、转用续用、移地续用。

*清算假设：与持续使用假设相对应。

*理解不同假设的内涵及其适用场景。

3.资产评估的原则

*工作原则：独立性原则、客观公正性原则、科学性原则。这是对评估执业行为的基本要求。

*经济技术原则：贡献原则、替代原则、预期收益原则、供求原则、评估时点原则。这些原则贯穿于评估方法选择和参数选取的全过程，是评估结论合理性的保障。

4.资产评估的价值类型

*核心要点：价值类型的定义及分类。重点掌握市场价值类型的定义和构成要件。熟悉投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等非市场价值类型的含义及适用情形。理解价值类型与评估目的、评估方法之间的关系。

5.资产评估的基本方法

这是本学科的核心工具，务必透彻理解每种方法的原理、计算公式、适用前提、优缺点及应用步骤。

*市场法（市场比较法）：

*思路：利用市场上类似资产的交易价格来估算被评估资产价值。

*关键步骤：选择参照物、调整差异（时间、地域、功能、交易情况等）。

*适用前提：存在活跃的公开市场，有足够数量的可比参照物。

*收益法（收益现值法）：

*思路：通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，以确定其价值。

*核心参数：收益额（未来预期收益，注意口径一致）、折现率（或资本化率）、收益期限。

*计算公式：掌握纯收益不变、纯收益按固定比率增长等基本模型。

*适用前提：资产未来收益可预测并能用货币衡量，风险可量化。

*成本法（重置成本法）：

*思路：按现时条件下重新购建或重置被评估资产所需的全部成本，扣减各项损耗来确定资产价值。

*基本公式：评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。

*各构成要素的含义及估算方法：重置成本（复原重置成本与更新重置成本的区别与估算）、实体性贬值（观察法、使用年限法等）、功能性贬值（超额运营成本、超额投资成本）、经济性贬值（因外部环境变化导致的价值降低）。

*适用前提：资产处于继续使用状态，具备可利用的历史资料。

二、主要资产评估对象及评估实务

在掌握基本理论和方法的基础上，需重点关注几类主要资产的评估特点和具体应用。

1.不动产评估（房地产评估）

*核心要点：房地产的特性（位置固定性、耐用性、异质性、保值增值性等）。

*房地产价格的影响因素：一般因素、区域因素、个别因素。

*常用评估方法在房地产评估中的应用：

*市场法：最常用，需注意房地产交易案例的选取与修正。

*收益法：适用于有稳定收益的房地产，如出租型房地产。

*成本法：适用于新开发的房地产或市场交易不活跃的房地产。

*假设开发法（剩余法）：适用于待开发土地或在建工程。

*土地使用权评估：出让、转让、划拨土地使用权的区别，不同年期土地使用权的评估。基准地价修正法、路线价法的基本原理。

2.机器设备评估

*机器设备的特点：单位价值高、使用期限长、价值损耗与实体状态、技术进步密切相关。

*机器设备评估的主要方法：

*成本法：应用广泛，需重点掌握重置成本的构成（购置价、运杂费、安装调试费等）及各种贬值的估算，尤其是功能性贬值（因技术落后）和经济性贬值。

*市场法：关键在于找到可比的机器设备交易案例，考虑实体状态、交易时间、地域等差异。

*收益法：较少单独使用，主要适用于能独立产生现金流的大型成套设备或生产线。

*机器设备评估的步骤：清查核实、技术鉴定、确定评估方法与参数、评定估算。

3.无形资产评估

*无形资产的特点：非实体性、排他性（垄断性）、效益性、不确定性。

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