2025年房地产经纪人划拨土地上的房地产抵押与处置专题试卷及解析.pdfVIP

2025年房地产经纪人划拨土地上的房地产抵押与处置专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人划拨土地上的房地产抵押与处置专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人划拨土地上的房地产抵押与处置专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、下列关于划拨土地使用权的表述，正确的是？

A、划拨土地使用权可以自由转让、出租和抵押

B、划拨土地使用权是有偿取得的土地使用权

C、划拨土地使用者需向国家缴纳土地出让金

D、划拨土地主要用于公益事业和基础设施项目

【答案】D

【解析】正确答案是D。划拨土地是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者

缴纳补偿、安置等费用后（或无偿）将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交

付给土地使用者使用的行为。其主要特点是无偿或低偿取得，主要用于国家机关用地、

军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地等。A选项错误，划拨土地的转让、出租、

抵押受到严格限制；B选项错误，划拨土地通常是无偿取得的；C选项错误，缴纳土地

出让金是出让土地的特征。知识点：划拨土地的定义与特征。易错点：混淆划拨与出让

土地的区别。

2、划拨土地上的房地产设定抵押权时，必须满足的条件是？

A、抵押人必须已取得该土地的出让土地使用权证

B、抵押权人必须是商业银行

C、必须经有批准权的人民政府土地管理部门批准

D、抵押期限不得超过20年

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《城市房地产管理法》规定，设定房地产抵押权的土地

使用权是以划拨方式取得的，必须经有批准权的人民政府土地管理部门批准。这是为了

防止国有资产流失，确保土地处置符合城市规划和国家利益。A选项错误，划拨土地没

有出让土地使用权证；B选项错误，抵押权人资格无此限制；D选项错误，抵押期限法

律无此规定。知识点：划拨土地抵押的特殊程序。易错点：忽略政府审批这一关键环节。

3、划拨土地上的抵押房地产实现抵押权时，处置所得价款的正确处理方式是？

A、全部归抵押权人所有

B、优先缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金

C、先补偿抵押人，剩余部分归国家

D、直接用于清偿债务，不足部分由抵押人补足

【答案】B

2025年房地产经纪人划拨土地上的房地产抵押与处置专题试卷及解析2

【解析】正确答案是B。《城市房地产管理法》第五十一条规定，设定抵押权的房地

产是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应

缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。这体现了”先国家后债权

人”的原则。A、C、D选项均未体现土地出让金的优先缴纳顺序。知识点：划拨土地抵

押权实现的特殊规则。易错点：混淆处置价款的分配顺序。

4、下列哪类划拨土地上的房地产可以设定抵押？

A、国家机关的办公用房

B、军事设施用地上的建筑物

C、城市公共绿地上的附属设施

D、依法取得营业执照的国有企业厂房

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据相关规定，企业以划拨方式取得的土地，在符合城市

规划、不改变土地用途的前提下，经批准后其地上建筑物可以抵押。A、B、C选项均

属于禁止抵押的公益设施或国家重要设施。知识点：可抵押划拨土地的范围界定。易错

点：将所有划拨土地视为不可抵押。

5、划拨土地抵押合同未经批准的法律后果是？

A、合同无效

B、合同效力待定

C、合同可撤销

D、合同有效但不得对抗第三人

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》及司法解释规定，违反法律、行政法规的

强制性规定的民事法律行为无效。划拨土地抵押未经政府批准属于违反强制性规定，合

同自始无效。B、C、D选项均不符合法律规定。知识点：合同效力与行政审批的关系。

易错点：混淆合同生效要件与物权变动要件。

6、处置划拨土地上的抵押房地产时，新的土地使用权人应当？

A、继续按划拨方式使用土地

B、必须办理土地使用权出让手续

C、可选择保留划拨或转为出让

D、需重新申请划拨土地使用权