南阳市徐庄地块市场及发展策略报告.pptVIP

04十二月2025南阳市徐庄地块市场及发展策略报告

项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商业初步定位竞争个案分析

项目位于卧龙区，工业路光武路交叉口向北50米。项目紧邻南阳市家电建材商业中心，距南阳家电大世界约1KM；项目处于南阳市老城区，周边配套齐全；项目处于南阳市主要交通干线附近，交通便利。

地块周边环境：项目东侧为电业局和联通公司家属院、西侧为常绿·林溪谷、南侧为梅溪河、北侧为城中村。地块处于工业北路，周边商业、娱乐、餐饮等配套设施齐全，居住便利性较高。地块周边仍有城中村及未改造扩宽的道路，并临近西药厂，生活环境较差。光武中路光武中路人民北路工业北路范蠡路区间路金玛特工厂店工业路畅歌KTV区间路人民路光武中路光武中路西段南阳家电大世界

项目处于已发展健全的老城区，周边有大量的城中村，新楼盘大多正在开发。附近有南阳普康药厂，紧邻梅溪河，周边环境较差。

项目属性界定

主城区副中心

区域已经发展成熟

交通便利，配套齐全项目属性：区域属性：

项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商业初步定位竞争个案分析

限购限贷限价房产税？定向放松差别化住房信贷坚持限购政策不放松价格调控收效较好推进改革试点国八条90/70政策国六条新国十条国19条新国八条国十一条宏观政策宏观政策：限贷、限购、限价等政策继续严厉实施，十八大以后2013年全年，政策将继续趋紧维稳为主，大的松动调整可能性较小。南阳虽未限购、限价，但是受到银行收缩信贷规模、限贷、首付提高、利率调高等因素的的影响：刚需客户被提高了置业门槛、增加了置业成本；改善性置业客户受到二套房贷款的限制，被阻隔在有限的购房人群之外新国五条

根据南阳市房管局提供数据，从供应、去化上分析，南阳市目前市场中达到预售条件的存量就达到200余万方；受城中村改造项目多（已动迁38个）、体量大（1500万方）的影响，市场主力客户严重分流。从价格分析:10年严厉的调控政策未对市场产生较大的影响，价格稳步增长，11年全市价格达到3600元/㎡；2012年刚需成为市场主力；2013年-2014年预计销量及销售价格低位运行；市场环境市场环境：商品房供应量大，去化量小，市场存量较大，呈现供大于求，价格稳定运行的局面。

城中村改造·第一批城中村改造项目·第二批城中村改造项目·13-14年城中村改造项目截止2013年5月底，中心城区已批准城中村（旧区）改造项目共60个。总占地约1.81万亩。在已经批准实施的60个改造项目中，正在动迁或建设的项目有38个，体量约1500万方。······························城中村改造：城中村改造加速，大量房源涌现将严重干扰商品房的市场，造成整体市场疲软的结局。·········

2013年经济、政策环境不容乐观南阳整体市场存量和供应量大，竞争态势激烈国内经济整体现企稳回升的势头还未可知，不确定性因素仍然很大，彻底摆脱低谷走向复苏的任务依然艰巨。2013年，政策将继续趋紧维稳为主，大的松动调整可能性较小。宏观政策对市场影响仍较大，差别化的房贷政策暂时不会松动。城区向东的快速扩张、南阳新区的规划，土地市场无论存量还是未来的供应量都是十分巨大的。市场商品房存量较大，去化压力较大。城中城改造项目投放量逐渐放大，扰乱整体市场。背景小结

项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析项目发展策略商业初步定位竞争个案分析

中心城区板块西南城区板块铁西板块东城区板块白河南板块板块竞争北城区板块

房地产板块对比分析东城区城区板块发展较成熟、基础配套基本齐全，城市主要发展方向

城市经济核心地带，拥有良好的发展前景，但发展空间受限；道路交通便利，基础配套设施基本齐全，生活极其便利；小结【中心城区板块——主城区经济发展核心地带】提示在市场板块竞争中，本板块无明显竞争优势，周边竞争楼盘数量较多，竞争压力较大。如何将打造出差异化产品，将会是项目运作的主要问题。

竞争态势—从竞争对手分布来看，呈现“群雄逐鹿”的局面，规模品质大盘云集，潜在项目云集在售项目较多，位置集中，楼盘同质化严重，且部分楼盘规模较大，户型设计符合现代人生活习惯。因此，本项目竞争形势严峻。如何打造出差异化的产品将会成为项目从开发到营销的过程中必须严阵以待的命题，或者说，将成为项目可持续发展的关键问题。项目竞争--选取市场上有代表性项目进行比对分析，找出成功点，规避风险南阳藏珑

利益点比对市场同质产品严重，本项目竞争更多依靠产品、性价比优势。结果优于+劣与-类同···

产品规划规划直接决定项目的整体产品品质，规划是项目的灵魂。整体规划分析:品质项目在规划上兼顾居住的舒适性和形象、的生动性，楼体排布错落有致，灵动的布局提升了楼盘的品质天工兰乔圣菲