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2025年房地产经纪人收益法估价常见错误与避坑指南专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法估价常见错误与避坑指南专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人收益法估价常见错误与避坑指南专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在收益法估价中，当估价对象为写字楼时，下列哪项费用通常不计入运营成本？

A、物业管理费

B、房产税

C、土地使用税

D、房屋折旧费

【答案】D

【解析】正确答案是D。收益法中的运营成本是指维持房地产正常经营所必须支出

的费用，包括管理费、维修费、保险费、税金等，但不包括房屋折旧费，因为折旧费是

会计概念，而非实际现金流出。A、B、C均为实际发生的运营成本。知识点：运营成本

构成。易错点：容易混淆会计成本与经济成本，将折旧费计入运营成本。

2、采用收益法估价时，报酬率的确定对估价结果影响重大。下列哪种方法确定的

报酬率最可能低估商业地产的价值？

A、市场提取法

B、累加法

C、投资组合法

D、直接资本化法

【答案】C

【解析】正确答案是C。投资组合法通常用于评估投资组合的整体风险，可能无法

准确反映单一商业地产的风险水平，容易低估报酬率，从而高估价值。市场提取法和累

加法是更常用的方法，直接资本化法适用于收益稳定的物业。知识点：报酬率确定方法。

易错点：不同方法的适用场景和局限性容易被忽视。

3、在收益法估价中，有效毛收入的计算通常需要考虑空置损失。下列哪项不是导

致空置损失的原因？

A、市场供过于求

B、物业维护不善

C、租户违约

D、租金上涨

【答案】D

【解析】正确答案是D。空置损失是由于物业未能出租或租户提前退租导致的收入

损失，与市场供需、物业状况和租户行为有关。租金上涨通常会增加潜在毛收入，而非

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导致空置损失。知识点：有效毛收入计算。易错点：容易混淆影响收入和空置的因素。

4、在收益法估价中，下列哪项属于资本化率与报酬率的主要区别？

A、资本化率用于直接资本化法，报酬率用于现金流量折现法

B、资本化率考虑了收益增长，报酬率未考虑

C、资本化率适用于不稳定收益物业，报酬率适用于稳定收益物业

D、资本化率是静态指标，报酬率是动态指标

【答案】A

【解析】正确答案是A。资本化率是直接资本化法中的参数，用于将单一年度收益

转换为价值；报酬率是现金流量折现法中的参数，用于折现未来各期收益。B、C、D的

表述均不准确。知识点：资本化率与报酬率的区别。易错点：容易混淆两种方法的参数

和适用场景。

5、在收益法估价中，下列哪项费用通常被视为固定运营成本？

A、维修费

B、能源费

C、房产税

D、管理费

【答案】C

【解析】正确答案是C。固定运营成本是指不随出租率或使用量变化的费用，如房

产税、保险费等。维修费、能源费和管理费通常随出租率或使用量变化，属于可变成本。

知识点：运营成本分类。易错点：容易混淆固定成本与可变成本的划分标准。

6、在收益法估价中，下列哪项情况可能导致高估房地产价值？

A、高估空置率

B、低估运营成本

C、高估报酬率

D、低估租金增长率

【答案】B

【解析】正确答案是B。低估运营成本会导致净收益高估，从而高估房地产价值。A、

C、D均会导致低估价值。知识点：收益法估价误差来源。易错点：容易忽视参数估计

偏差对估价结果的影响方向。

7、在收益法估价中，下列哪项属于收益法的核心假设？

A、房地产未来收益稳定

B、房地产市场无波动

C、租户永远不违约

D、运营成本永远不变

【答案】A

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【解析】正确答案是A。收益法的核心假设是房地产未来收益能够合理预测且相