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2025年综合类-房地产估价理论与方法-第一章房地产估价概论历年真题摘选带答案(5卷)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-第一章房地产估价概论历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】房地产估价的基本原则中，要求估价结果必须是符合法律规定的、最有效利用条件下的客观合理价格，该原则被称为（）

【选项】A.替代原则B.最高最佳使用原则C.市场比较原则D.收益原则

【参考答案】B

【详细解析】最高最佳使用原则是房地产估价的核心原则之一，强调估价对象应按照法律允许、技术上可行、经济上合理的方式使用，确保估价结果反映其最优利用状态。替代原则强调不同方法得出的结果应趋同，市场比较原则基于市场交易实例，收益原则侧重于未来收益折现，均不符合题干描述。

【题干2】根据《房地产估价规范》，房地产估价的基本步骤不包括（）

【选项】A.明确估价目的B.拟定估价作业计划C.实地查勘D.选取价值评估方法

【参考答案】C

【详细解析】《房地产估价规范》规定估价基本步骤为：明确目的、收集资料、拟定计划、实地查勘、选定方法、测算结果、撰写报告。实地查勘属于资料收集与核实环节，而非独立步骤，故选项C错误。

【题干3】在收益法中，若估价对象为持续产生净收益的房地产，其价值计算公式应为（）

【选项】A.V=a/(r-g)B.V=a(1+r)^-nC.V=a/(r-d)D.V=a×(1+r)^n

【参考答案】A

【详细解析】收益法中，当净收益a为常数且持续无限期时，采用永续年金公式V=a/r；若净收益按固定增长率g递增，则公式调整为V=a/(r-g)。选项C中的d通常指折旧率，与递增模型无关。

【题干4】房地产估价中，交易案例的选取需满足（）

【选项】A.成交时间与估价时点间隔≤3个月B.成交价与市场价差异≤5%C.交易双方为法人人格独立D.交易税费完税凭证齐全

【参考答案】B

【详细解析】市场比较法要求案例成交价与市场价值差异不超过±5%，且需具备完整交易文件。选项A的时间限制过严，选项C未提及交易金额合理性，选项D虽重要但非核心筛选条件。

【题干5】下列哪项不属于影响房地产估价的因素？

【选项】A.市场利率变动B.房屋结构类型C.估价人员专业经验D.国家土地出让政策

【参考答案】C

【详细解析】估价因素分为市场环境、估价对象自身、政策法规等。选项C属于估价人员主观能力范畴，不直接构成外部影响因素。其他选项均与市场动态或政策相关。

【题干6】在成本法中，土地价格的计算应采用（）

【选项】A.市场比较法B.契税评估法C.土地出让金标准D.重置成本法

【参考答案】D

【详细解析】成本法中土地价格需根据土地取得成本（如出让金、转让金）或重置成本扣除折旧计算。选项A适用于市场活跃情况，选项B契税仅是交易税费，选项C为政府定价机制，均不适用于成本法计算。

【题干7】房地产估价中，估价时点的确定需遵循（）原则

【选项】A.估价目的决定B.交易双方约定C.市场价格波动D.政府公告时间

【参考答案】A

【详细解析】《房地产估价规范》规定估价时点由估价目的决定，如交易估价以合同约定时间为准，评估贷款价值时需考虑银行放贷时间，而市场价格波动不直接决定时点选择。

【题干8】下列哪项属于房地产估价中的客观性要求？

【选项】A.估价人员需具备高级职称B.估价报告需经第三方复核C.成交案例需满6个月D.估价结果需与市场价一致

【参考答案】B

【详细解析】客观性要求体现为程序规范性，选项B符合《房地产估价规范》中“报告提交前需经复核”的规定。选项A属于资质要求，选项C为案例筛选条件，选项D为理想状态而非客观性标准。

【题干9】在市场比较法中，若案例交易发生在估价时点前2年，需调整（）

【选项】A.市场价格B.交易税费C.土地使用年限D.建筑结构

【参考答案】A

【详细解析】市场比较法要求案例与估价对象可比性，时间差异需调整价格，税费、年限、结构等可通过系数修正，但核心是价格随时间波动的调整。

【题干10】房地产估价中，下列哪项属于继续使用价值？

【选项】A.建筑物残值B.潜在开发价值C.租赁净收益D.改造后增值

【参考答案】A

【详细解析】继续使用价值指估价对象在现状条件下持续使用所代表的价值，选项A为建筑物剩余经济寿命内折旧后的价值。选项B、C、D均涉及未来开发或收益，属于未来价值。

【题干11】在收益法中，若净收益包含违约金，应（）

【选项】A.直接计入公式计算B.按概率调整后计入C