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关于宁波市住宅小区物业管理条例

《宁波市住宅小区物业管理条例》旨在规范住宅小区物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的居住环境。该条例对物业管理区域、业主及业主大会、前期物业管理、物业服务、物业的使用与维护等方面作出了详细规定。

物业管理区域

物业管理区域的划分应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。建设单位在办理商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当持建设用地规划许可证、项目规划设计方案等资料，向物业所在地的区（县、市）物业管理主管部门申请划分物业管理区域。物业管理主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处（乡镇人民政府）的意见后进行划分，并书面告知建设单位。

已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地的区（县、市）物业管理主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府），按照上述原则和因素，征求相关业主意见后确定物业管理区域，并予以公告。

业主及业主大会

业主在物业管理活动中，享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业专项维修资金的管理和使用等权利。同时，业主需要履行遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用等义务。

一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明；其他有关的文件资料。街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到上述资料六十日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会代表组成。筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施等事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定制定和修改管理规约、业主大会议事规则；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间等条件。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持业主大会会议记录和决议、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员名单等资料向物业所在地的区（县、市）物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。

前期物业管理

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位