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我国房地产行业规范发展的路径探索与实践思考

房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，不仅承载着居住保障的民生功能，更在拉动投资、促进关联产业发展、维护经济稳定等方面发挥着重要作用。自住房制度改革以来，我国房地产行业实现了快速发展，有效改善了居民居住条件，但同时也积累了供需失衡、金融风险集聚、市场秩序混乱等诸多问题。近年来，随着“房住不炒”定位的明确，房地产行业进入了从高速扩张向高质量发展转型的关键期。推动房地产行业规范发展，既是破解当前发展困境的迫切需求，也是实现行业可持续发展、保障民生福祉、维护经济金融稳定的必然选择。本文基于我国房地产行业发展的现实背景，剖析规范发展的核心价值，梳理当前规范建设的重点领域，并提出系统性的实践路径，为房地产行业的健康发展提供参考。

一、我国房地产行业规范发展的时代背景与核心价值

（一）行业发展现状与规范紧迫性

我国房地产行业经过数十年的发展，已从早期的粗放式增长逐步迈向规模化发展阶段，但长期积累的结构性矛盾日益凸显。从市场层面看，部分城市出现房价过高、供需错配问题，投机性购房需求曾一度泛滥，而保障性住房供给不足，难以满足中低收入群体的居住需求；从企业层面看，部分房企过度依赖高杠杆模式扩张，资产负债率居高不下，资金链脆弱，在市场调整期面临较大的债务风险；从监管层面看，早期的调控政策多聚焦于短期房价调控，长效机制建设相对滞后，部分领域存在监管空白，导致虚假宣传、违规销售、质量问题等市场乱象频发。

随着房地产行业进入“存量时代”，以及国内外经济环境的复杂变化，这些问题的负面影响进一步放大，不仅制约了行业自身的发展，还对金融系统稳定和宏观经济运行构成潜在威胁。因此，以制度化、常态化的规范手段破解发展难题，推动行业回归居住本源，已成为当前房地产市场调控的核心任务，具有极强的现实紧迫性。

（二）规范发展的多元价值维度

1.民生保障价值：住房是民生之基，房地产行业的规范发展直接关系到居民的居住权益。通过规范市场秩序、完善住房保障体系、强化住房质量监管等措施，能够有效抑制房价非理性上涨，增加保障性住房和普通商品住房供给，让居民“住有所居、住有宜居”，切实提升民生福祉。

2.经济稳定价值：房地产行业产业链长、关联度高，其规范发展能够为宏观经济稳定提供重要支撑。一方面，通过遏制过度投机和高杠杆扩张，可防范房地产行业风险向金融系统传导，维护金融市场稳定；另一方面，通过引导行业合理布局、优化供给结构，能够推动房地产与实体经济协调发展，避免行业大起大落对经济增长造成冲击。

3.行业转型价值：规范发展是房地产行业实现高质量转型的必由之路。在规范的市场环境下，那些依赖高杠杆、低质量发展的房企将被逐步淘汰，而聚焦产品品质、服务升级、绿色发展的房企将获得更大发展空间，这有助于推动行业整体发展模式从“规模导向”向“质量导向”转变，提升行业发展的可持续性。

二、我国房地产行业规范发展的重点领域与核心内容

（一）市场交易秩序规范：筑牢公平交易底线

市场交易是房地产行业的核心环节，其秩序的规范直接关系到消费者权益和市场公平。当前，房地产交易领域存在的虚假宣传、违规预售、捂盘惜售、阴阳合同等问题，严重扰乱了市场秩序。对此，需从交易全流程入手，构建全方位的规范体系。

在预售管理方面，应严格执行商品房预售许可制度，细化预售条件，强化对预售资金的监管。明确预售资金的监管范围和使用标准，将预售资金优先用于工程建设，防止房企挪用资金导致项目烂尾，保障购房人的合法权益。同时，逐步推进商品房现售试点，对于符合条件的项目鼓励现售，从根本上规避预售模式带来的风险。

在交易行为规范方面，应加强对房企和中介机构的监管，严厉打击虚假宣传行为，要求房企对房屋面积、户型、配套设施等信息进行真实、准确披露；严禁捂盘惜售和哄抬房价，对房企的销售价格进行指导和备案，确保房价稳定；规范中介服务流程，打击中介机构哄抬佣金、赚取差价等违规行为，推动中介行业规范化发展。此外，还应完善购房合同管理，明确双方权利义务，防范“阴阳合同”等逃税漏税行为。

（二）企业经营行为规范：防范化解行业风险

房企的经营行为直接决定了房地产行业的发展质量和风险水平。针对部分房企过度依赖高杠杆、经营不规范等问题，需从融资、运营、退出等多个维度进行规范，引导房企树立稳健经营理念。

在融资监管方面，应严格落实“三道红线”融资新规，强化对房企融资规模和负债率的管控，限制高负债房企的融资渠道，推动房企降杠杆、去负债。同时，加强对房地产信托、私募基金等非标融资渠道的监管，防止资金违规流入房地产市场。对于金融机构，应规范其房地产信贷业务，合理控制房贷利率和规模，防范信贷风险。

在运营管理方面，应引导房企聚焦主业，严禁房企跨界从事与房地产无关的高风险业务。强化对房企工程质量的监管，建立房地产项目质量终身