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南开大学25年春季新学期《房地产估价》在线作业三

一、单项选择题（每题2分，共30分）

1.房地产估价本质上是评估房地产的（）。

A.价值

B.价格

C.质量

D.区位

答案：A。房地产估价的本质是评估房地产的价值，价格是价值的货币表现，估价是对价值进行判断，而非简单的价格确定，所以选A。

2.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.350000

B.300000

C.250000

D.200000

答案：C。减价修正额=（拆除费用残值）×建筑面积=（30050）×1400=250000元，所以选C。

3.市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况调整系数为（）。

A.1.05

B.0.97

C.0.98

D.1.03

答案：D。间接比较时，设标准房地产状况价格为100，可比实例价格为98，估价对象价格为101。直接比较调整系数=101÷98≈1.03，所以选D。

4.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的净收益分别为15万元、18万元、23万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在25万元左右，如果报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.280.82

B.281.36

C.281.77

D.282.02

答案：C。首先，计算前3年净收益的现值：$V_1=\frac{15}{(1+8\%)}+\frac{18}{(1+8\%)^2}+\frac{23}{(1+8\%)^3}$；然后，计算第4年起净收益在第3年末的价值$V_2=\frac{25}{8\%}\times[1\frac{1}{(1+8\%)^{37}}]$，再将其折现到现在$V_3=\frac{V_2}{(1+8\%)^3}$；最后，该宗房地产的收益价格$V=V_1+V_3$，经计算可得$V\approx281.77$万元，所以选C。

5.成本法中的“开发利润”是指（）。

A.开发商所期望获得的利润

B.开发商所能获得的最终利润

C.开发商所能获得的平均利润

D.开发商所能获得的税后利润

答案：C。成本法中的“开发利润”是指开发商所能获得的平均利润，它是基于社会一般水平的利润，而非个别开发商期望或最终获得的利润，也不是税后利润，所以选C。

6.某在建工程土地使用权年限为40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000平方米，年净收益为480万元，自开工到建成需3年，建成后预计可使用35年，报酬率为8%，折现率为10%。该在建工程建成后的房地产现值为（）万元。

A.5463.40

B.4768.50

C.5652.00

D.4996.80

答案：B。先计算建成后房地产的价值$V=\frac{480}{8\%}\times[1\frac{1}{(1+8\%)^{35}}]$，再将其折现到现在，$V_0=\frac{V}{(1+10\%)^3}$，经计算可得$V_0\approx4768.50$万元，所以选B。

7.假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。

A.开发结束时的时间

B.购买待开发房地产时的时间

C.开发期间的某个时间

D.全部租售出去时的时间

答案：A。开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是开发结束时的时间，这样才能准确反映开发完成时房地产的市场价值，所以选A。

8.长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（）。

A.实际价格

B.市场价格

C.未来价格

D.成本价格

答案：C。长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，推测、判断房地产的未来价格，所以选C。

9.某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则综合资本化率为（）。

A.7.2%

B.7.0%

C.6.8%

D.6.6%

答案：A。综合资本化率=土地价值占比×土地资本化率+建筑物价值占比×建筑物资本化率=40%×6%+60%×8%=7.2%，所以选A。

10.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。

A.独立、客