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房地产估价业务操作规范

房地产估价作为一项专业性极强的咨询服务，其成果直接关系到相关方的经济利益乃至社会公平正义。为确保估价过程的科学性、规范性与结果的客观公正性，特制定本操作规范。本规范旨在为执业人员提供清晰的作业指引，提升行业整体服务质量与公信力。

一、业务受理与委托合同签订

业务的审慎受理是确保估价质量的第一道防线。在承接业务前，估价机构及估价师需与委托人进行充分沟通，明确以下核心事项：

首先，清晰理解估价需求。详细询问并记录委托人对估价报告的预期用途、期望达成的目标，以及是否存在特定的价值定义或假设前提。这直接决定了后续估价工作的方向与技术路径的选择。

其次，初步识别估价对象。要求委托人提供估价对象的权属证明、规划文件等初步资料，对估价对象的物质实体状况、权利状况及区位状况进行初步了解，判断其是否在机构的执业能力与资质范围内。

再次，评估自身专业胜任能力与独立性。估价机构及估价师需审慎评估自身是否具备完成该项目所需的专业知识、经验、人员及数据资源。同时，必须严格核查是否存在可能影响独立性的利害关系，若有，应主动回避。

最后，签订规范的估价委托合同。在明确上述事项，且双方达成一致后，应签订书面估价委托合同。合同内容应至少包含：委托人和估价机构的基本信息、估价对象、估价目的、价值时点、价值类型、估价报告交付日期、服务报酬及支付方式、双方权利与义务、违约责任、争议解决方式等关键条款。合同的签订过程应规范、严谨，避免模糊不清的表述。

二、估价作业准备

承接业务后，进入正式作业准备阶段，此阶段的充分与否直接影响后续工作的效率与质量。

明确估价基本事项是作业准备的核心。需再次与委托人确认并书面记录：

*估价对象：准确界定其范围、界址、用途、面积等，特别是对于复杂物业，需明确是否包含动产、特许经营权等。

*估价目的：例如抵押、转让、征收补偿、司法鉴定、税收、财务报告等，不同目的对应不同的价值内涵与评估路径。

*价值时点：即估价结果对应的具体时间点，需根据估价目的确定，可为过去、现在或未来某一时点。

*价值类型：根据估价目的和相关法律法规、标准规范的要求，明确是市场价值、投资价值、在用价值、清算价值等。

拟定详细的估价作业方案。方案应包括：拟收集的资料清单（权属、交易、成本、收益等）、资料收集的途径与方法、实地查勘的重点与计划、拟采用的估价方法（至少应考虑两种或以上适宜的方法）、人员安排、时间进度表以及可能遇到的风险及应对措施。

组建估价项目组。根据项目的复杂程度和规模，配备具有相应专业能力和经验的估价师及辅助人员。项目负责人应对整个项目质量负总责。

三、资料收集与实地查勘

真实、准确、完整的资料是估价结果客观公正的基础，而实地查勘则是感知估价对象真实状况的关键环节。

资料收集应全面、细致。主要包括：

*权属资料：不动产权证、土地出让合同、购房合同、租赁合同等，用以核实估价对象的权利状况、年限、限制条件等。

*实物状况资料：建筑结构、建成年代、建筑面积（套内、公摊）、楼层、朝向、装修程度、设施设备、物业管理水平等。

*区位状况资料：地理位置、交通条件、周边环境（自然、人文、景观）、配套设施（教育、医疗、商业、文体等）。

*市场交易资料：与估价对象类似的房地产近期交易实例，包括交易价格、交易日期、交易情况、付款方式等。

*成本资料：土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等，适用于成本法。

*收益资料：租金水平、空置率、运营费用、收益期限、报酬率或资本化率等，适用于收益法。

*其他资料：相关的法律法规、政策文件、城市规划、区域发展规划、宏观经济数据等。

资料收集可通过向委托人索取、查阅政府部门档案、走访市场、网络查询、行业交流等多种渠道进行，并对资料的真实性、准确性和时效性进行审慎核查。

实地查勘是不可或缺的环节。估价师必须亲自到估价对象现场，对其进行全面、细致的查勘。查勘内容应与收集的资料相互印证，并重点关注：

*核对估价对象的实际状况与权属资料、图纸资料是否一致。

*观察建筑物的新旧程度、结构完整性、维护保养状况、内部布局、装修水平。

*感受周边的区位环境，包括交通便利性、噪音、空气质量、邻里关系、周边物业类型与档次等。

*记录影响估价对象价值的有利和不利因素。

*对查勘过程进行详细记录，可采用文字描述、拍照、录像、绘制简图等方式，并填写实地查勘记录表，必要时可请委托人签字确认。若存在隐蔽工程或特殊专业问题，可考虑聘请相关领域专家提供专业意见。

四、市场分析与价格影响因素分析

房地产价格是市场供求关系的反映，同时受多种因素综合影响。深入的市场分析和价格影响因素分析，是科学评估房地产价值的前提。

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