房地产资产管理的价值逻辑与策略_48页_8mb.docxVIP

价房与地值策产资逻略产管辑理的

目录CONTENTS

目录

房价地产值资产逻管理辑的

与策略

1P04 2

P14 3

P24

4P66 5

P76

价从值开逻发辑思重维构到：资管思维

房地产市场供需关系发生深刻变化目标导向的转变

贯资穿产全管生理命的周价期值逻辑

资管模式下影响价值创造的核心指标资产的价值跟踪

及资策产略的价值管理

资产梳理分类管理?存量资产价值管理策略

资产梳理分类管理

?

资科产技管赋理能房地产

效技率术提创升新及应用助力资产管理

穿资越产周管期理的策略

周期性策略调整

多元化组合对冲风险

资产退出路径及影响价值实现的因素

不动产资产证券化策略

数字化资产管理平台

穿越经济与行业周期的资管策略

创城造市更多新可为行存性量资产价值重塑盘租活赁路住径房市场发展丰富存量资产

资管思维从价开值发逻思辑维重到构：

资管思维

4

4 戴德梁行研究院

房价地产值资产逻管理辑的

房地产市场发生深刻变化

与策略供需关系伴随中国经济的高速发展及城镇化进程的加速推进，中国的房地产行业经历了二十多年的突飞猛进?从福利分房到商品房市场的发展，从最初解决住房问题到满足改善型需求，从土地开发驱动到借助金融杠杆实现快速扩张，从完善商业、办公等城市发展配套到集中供应下商业市场竞争加剧?房地产高速发展的同时也带动了中国城市的大规模增量扩张，这个阶段“规模扩张”也

与策略

供需关系

而近年来，伴随房地产市场陷入调整期，市场环境已然发生深刻变化?2023年中央经济工作会议明确指出“房地产市场供求关系发生重大变化”，时隔十年召开的2025年中央城市工作会议进一步强调“城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市的发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。这些政策信号与市场现实相互印证：全国房地产开发投资额自2022年连续三年下行，新建商品房销售面积也同步下降至今；供应压力下，不少城市写字楼市场不得不面对租金下调、空置率走高的局面；购物中心等商业设施密度不断增大，为商业经营带来严峻的竞争挑战……曾经依赖土地增值、高周转开发、规模竞赛的传统房地产模式，已难以适应新的发展阶段，多年建设累积的庞大存量和在途供应对房地产尤其商业类资产的专业运营、保值增值能力提出了更高的要求。

房地产资产管理的价值逻辑与策略 5

作为城市开发建设的重要构成，房地产的蓬勃发展带动了城市功能和城市配套的不断完善。作为

供给过剩的挑战

在中国房地产行业的发展历程中，房地产开发投资额连续几十年保持增长，个别年份甚至出现20%以上的年增率，令市场供应规模得以持续扩张。但城镇化驱动下的住房需求的合理增长显然无法承载供应规模的持续扩张，2022年中国房地产市场陷入调整，房地产开发投资额开始持续下行，也意味着在城镇化由高速增长期转向稳定发展期的同时，房地产供应端持续扩张的局面也在发生调整，供应过剩的挑战下市场正以缩小未来供应规模的方式调节供求关系谋求持续发展。

经济活动的重要载体，写字楼市场在蓬勃发展中也逐渐迎来了供应高峰。2016年至2024年间，包含一线及强二线在内的17个城市样本中的甲级写字楼总存量由4,220万平方米增长至7,845万平方米，存量规模扩大了85.9%。

中国内地主要城市甲级写字楼存量变化

4,220万平方米

2016 北京

上海

全国房地产开发投资额及增速走势180,000

全国房地产开发投资额及增速走势

180,000

150,000

120,000

90,000

60,000

30,000

0

40%

30%

20%

10%

0%

-10%

-20%

房地产开发投资（亿元）

资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

房地产开发投资同比增幅

全国新建商品房销售面积及增速走势

200,000

150,000

100,000

50,000

0

30%

20%

10%

0%

-10%

-20%

-30%

全国新建商品房销售面积（万平方米）

资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

同比涨幅

增长85.9%

7,845万平方米

广州深圳

二线城市

备注：二线城市包含长沙、成都、重庆、大连、杭州、南京、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、厦门及西安共计13个城市。资料来源：戴德梁行研究部

在高能级城市的核心区域，以写字楼、零售、住宅综合开发为代表的城市综合体及商业设施建设更为多见。聚焦一线城市，北上广深在过去20年间的甲级写字楼总存量增长幅度高达581.5%,

由2005年的670.6万平方米增长至2024年的4,570万平方米；同步发生的是，平均空置率

也由2005年的12.1%增长9.3个百分点至2024年末的21.4