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动迁房抵押合同

一、动迁房抵押合同的法律基础与特殊属性

动迁房作为房屋征收补偿的产物，其抵押合同的订立需以《民法典》《城市房地产管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》为基本框架。与普通商品房抵押相比，此类合同的核心特殊性体现在抵押物权利状态的复杂性上。根据《民法典》第三百九十九条，未依法登记领取权属证书的不动产不得抵押，但实践中部分动迁房存在期房抵押情形，即被征收人在取得不动产权证前，以安置协议项下的期待权设定抵押。此时需注意，2021年自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》明确，预购商品房抵押需具备合法有效的购房合同，而动迁房安置协议能否视同购房合同，需结合地方司法实践判断。

动迁房的土地性质直接影响抵押效力。划拨土地上的动迁房抵押需经县级以上人民政府土地管理部门批准，抵押所得价款应优先缴纳土地使用权出让金；出让土地动迁房则需审查土地出让金是否足额缴纳。以上海市为例，《上海市动迁安置房管理办法》规定，动迁房取得房地产权证不满3年的，不得转让、抵押，但抵押权人系金融机构的除外，这一特殊规定在合同订立时需单独列明。

二、抵押合同当事人的权利义务配置

抵押合同主体资格审查需突破常规民事主体范畴。抵押人方面，除自然人、法人的常规资质外，需特别核查其是否为《征收补偿安置协议》确定的被安置人，共有人是否全部签署同意抵押的书面文件。实践中常见虚假安置情形，即非安置人员通过伪造协议主张抵押权利，因此合同中应增设抵押人承诺条款，保证对抵押物享有完整处分权，并承担权属瑕疵的赔偿责任。

抵押权人义务呈现阶段性特征。在抵押设立阶段，需履行必要的调查义务，包括赴征收部门核查安置协议真实性、到不动产登记机构查询权利限制状况；在债务履行期内，应建立抵押物动态监测机制，特别是针对动迁房常见的一房多抵风险，需定期通过不动产登记系统核查抵押变更情况。根据《民法典》第四百零九条，抵押权人放弃债务人提供的抵押权顺位的，其他担保人在其放弃权利的范围内减轻或者免除担保责任，此条款在动迁房抵押合同中可用于平衡多方担保关系。

三、抵押物描述与价值评估规范

抵押物条款需采用三维描述法：第一维度明确不动产基本状况，包括坐落位置、建筑面积（需区分套内面积与公摊面积）、房屋结构等物理信息；第二维度列明权利来源，详细记载《征收补偿安置协议》编号、签订时间、安置方式（实物安置/货币补偿转购）等；第三维度标注权利限制，如是否存在优先购买权人、是否设定居住权等。以杭州市为例，当地要求动迁房抵押合同必须附具征收部门出具的安置房源确认单，此文件应作为合同附件。

价值评估需建立双轨制标准。市场比较法适用于已办理产权证的动迁房，选取同区域近6个月内3宗以上商品房交易案例进行修正；成本法主要针对未办证动迁房，计算公式为：（安置成本+区位补偿价）×（1+开发利润率）-折旧。值得注意的是，2023年《房地产抵押估价指导意见》修订后，要求动迁房抵押评估必须扣除预计应缴纳的土地增值税、个人所得税等税费，这一扣减项在评估报告中需单独列示。

四、抵押担保范围与实现方式创新

担保范围约定应采用基础+浮动模式。基础部分包括主债权本金、利息、违约金，其中利息计算需明确是固定利率还是浮动利率，如采用LPR定价机制，应约定利率调整周期及方式；浮动部分需涵盖抵押权实现的全部费用，特别列出调查费测绘费等动迁房抵押特有的支出项目。根据《民法典》第六百九十一条，当事人对担保范围没有约定或约定不明的，担保人应当对全部债务承担责任，此默认条款在合同中可反向运用，通过明确排除某些费用来限定担保责任。

抵押权实现面临特殊路径选择。当债务履行期届满未受清偿时，协议折价方式需注意地方政府对动迁房转让的限制，如南京市规定动迁房5年内不得上市交易，此时折价协议需附生效条件；拍卖方式应优先选择具有征收安置房源处置经验的拍卖行，参考《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，对划拨土地动迁房拍卖需提前通知土地管理部门。实践中创新出以租抵债过渡方案，即抵押权人同意抵押人在一定期限内以租金收入清偿债务，待限制转让期满后再行处置抵押物。

五、风险防范机制的特别设计

权属风险防控需构建全周期体系。合同订立前，要求抵押人提供征收部门出具的权利状态承诺书，明确动迁房是否存在产权调换、回购等特殊约定；抵押期间，设定权利变更通知义务，抵押人应在收到不动产登记机构权属办理通知后3日内书面告知抵押权人；抵押权实现阶段，预留30日权属争议解决期，避免因原征收补偿纠纷影响处置进程。深圳市在2022年推出的动迁房抵押预告登记制度，允许在办理产权证前先行办理抵押预告，有效填补了权利真空期。

政策变动应对条款不可或缺。合同中应增设情势变更条款，约定如遇地方政府调整动迁房上市交易政策，双方有权协商调整抵押率或补充担保措施。参考中国人民银行《关于加强