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建筑设备维护手册及故障排查

建筑设备是保障建筑物正常运行、提升使用舒适度与安全性的核心基础设施。从暖通空调到给排水系统，从电气设备到消防设施，每一个环节的稳定运行都离不开科学规范的维护与及时有效的故障处理。本手册旨在结合实践经验，系统阐述建筑设备的维护要点与故障排查思路，为相关从业人员提供一套实用的操作指引，以期最大限度延长设备寿命、降低运营成本、确保建筑功能的持续稳定。

一、设备维护的核心理念与原则

（一）预防性维护为核心

设备维护的首要原则是以预防性维护为主，纠正性维护为辅。预防性维护强调通过定期检查、清洁、润滑、调整、紧固和更换易损件等措施，主动发现并消除潜在故障隐患，避免设备在运行中发生突发性故障。这不仅能有效减少停机时间，更能显著降低维修成本，延长设备的整体使用寿命。相较于故障发生后的被动抢修，预防性维护是更为经济和高效的管理策略。

（二）规范性与系统性

设备维护工作必须严格遵循设备制造商提供的技术手册、行业标准及内部操作规程。维护人员需经过专业培训，熟悉设备性能参数、结构原理及维护要求。同时，应建立完善的维护计划与档案管理制度，对每台设备的维护历史、更换部件、性能变化等信息进行详细记录，形成系统性的维护数据，为后续的维护策略优化提供依据。

（三）安全第一，预防为主

在所有维护操作中，安全始终是不可逾越的红线。维护人员必须严格遵守安全操作规程，佩戴合适的个人防护装备，确保操作环境安全。对于涉及高压电气、有限空间、高空作业等特殊场景，必须执行严格的作业许可制度，落实监护措施。定期对维护人员进行安全意识和应急处理能力培训，防患于未然。

二、预防性维护体系的构建与实施

（一）设备台账与信息梳理

建立详尽的设备台账是开展预防性维护的基础。台账应包含设备名称、型号规格、制造商信息、安装日期、技术参数、重要部件清单、保修期限等基本信息。同时，需根据设备的类型、功能及重要性进行分类管理，为制定差异化的维护计划提供依据。

（二）维护计划的制定与执行

1.周期设定：根据设备的运行特性、使用频率、环境条件及制造商建议，制定日、周、月、季、年度等不同频次的维护计划。例如，空调过滤器的清洁周期可能为每月一次，而水泵轴承的润滑周期可能为每季度或每半年一次。

2.内容细化：明确每次维护的具体项目、操作步骤、质量标准及使用工具。例如，冷水机组的年度维护可能包括冷凝器清洗、制冷剂压力检测、电气连接紧固、控制程序检查等。

3.责任到人：将维护任务明确分配给具体班组或个人，确保责任清晰，便于追踪。

4.计划调整：定期对维护计划的执行效果进行评估，结合设备运行状态的变化、故障发生频率及新技术发展，对维护计划进行动态调整和优化。

（三）维护过程的记录与分析

每次维护工作完成后，需详细填写维护记录表，内容包括维护日期、维护人员、维护项目、发现的问题、处理措施、更换的部件型号及数量等。这些记录不仅是设备全生命周期管理的重要档案，也是分析设备故障模式、评估维护效果、改进维护策略的关键数据来源。通过对历史数据的统计分析，可以识别出高频故障点、易损部件，从而采取针对性的预防措施。

三、常见建筑设备的维护要点与故障排查思路

（一）暖通空调系统（HVAC）

1.冷水机组

*维护要点：定期清洗冷凝器、蒸发器换热管；检查制冷剂液位及压力，确保无泄漏；清洁或更换干燥过滤器；检查油泵运行状况及油压；对电机轴承进行润滑；校验温度、压力传感器及控制阀门。

*故障排查思路：

*不制冷/制冷量不足：先检查电源是否正常，水泵是否运行，水流量是否充足；再检查制冷剂是否泄漏，压力是否在正常范围；然后检查冷凝器、蒸发器是否脏堵，换热效率是否下降；最后考虑压缩机效率或控制逻辑问题。

*机组噪音异常：可能是水泵气蚀、轴承磨损、压缩机异常、管路振动或基础松动等原因。应先观察噪音来源，触摸设备表面感受振动，结合运行参数进行判断。

2.空气处理机组（AHU）与风机盘管

*维护要点：定期清洗空气过滤器、表冷器、加热器及冷凝水盘；检查风机叶轮平衡及皮带松紧度，对轴承进行润滑；清理凝结水排水管路，确保畅通；检查风阀执行器动作是否准确。

*故障排查思路：

*出风温度异常：检查冷/热水阀门是否打开，水流量是否正常；加热器是否工作；过滤器是否堵塞导致风量不足。

*漏水：多为冷凝水盘排水不畅、表冷器翅片堵塞导致冷凝水无法及时排出，或接水盘损坏。

3.冷却塔

*维护要点：定期清理集水池内的杂物和淤泥，清洗填料和收水器；检查风机运行状况，对电机轴承润滑；检查补水装置及浮球阀工作是否正常；监测水质，定期投加缓蚀阻垢剂和杀菌灭藻剂。

*故障排查思路：

*降温效果差：检查风量是否足够（风机皮带、电机问题），水量是否合适，填料是否堵塞或老化，