还建房买卖合同.docxVIP

还建房买卖合同

在当前房地产市场多元化发展的背景下，还建房作为一种特殊性质的房产类型，其交易活动日益频繁，也伴随诸多潜在风险。一份严谨、规范的买卖合同，是保障交易双方合法权益、规避法律纠纷的基石。本文将结合最新政策精神与实务操作经验，对还建房买卖合同的核心要素、注意事项及风险防范进行专业解读，为相关交易主体提供具有实用价值的参考。

一、签约前的审慎核查：奠定交易安全基石

在正式签署还建房买卖合同之前，买方对交易标的及卖方资格的核查至关重要，这是防范风险的第一道防线。

卖方主体资格审查：务必核实卖方是否为还建房的合法权利人，通常表现为其是否持有有效的拆迁安置补偿协议、相关部门出具的权属证明文件或能证明其对该房屋享有处分权的其他合法凭证。若房屋为多人共有（如家庭共有），则需所有共有人共同签署合同或出具明确的授权委托书，否则可能导致合同效力瑕疵。

房屋基本信息与权属状况核实：详细了解房屋的坐落位置、建筑面积（以最终确权登记为准）、房屋用途、土地性质（是国有划拨还是出让，这直接关系到未来能否顺利上市交易及税费承担）。特别需要关注的是，该还建房是否已取得不动产权证书，或虽未取得但是否已符合办理条件、预计办理时限。对于暂未办证的还建房，需明确知晓其限制转让的期限（如有），以及在限制期内交易可能面临的法律风险。务必向卖方索要并仔细审阅拆迁安置协议等原始文件，确认房屋的安置对象、安置面积、是否存在抵押、查封等权利限制情况。

政策与规划查询：还建房的交易往往受到地方政府相关政策的严格规制。买方应主动向当地不动产登记部门、拆迁管理部门咨询，了解该区域还建房的上市交易政策、所需缴纳的税费种类及标准、是否存在额外的限制条件（如补缴土地出让金等）。同时，关注房屋周边的城市规划，避免因未来规划调整（如修建高架桥、垃圾处理场等）对房屋价值和居住环境造成不利影响。

二、合同核心条款的精准设定：权责清晰的关键

一份高质量的还建房买卖合同，其条款设定必须全面、具体、明确，具有可操作性，以最大限度减少未来履行过程中的争议。

(一)当事人基本信息条款

合同首部应清晰列明买卖双方的姓名（或名称）、身份证号码（或统一社会信用代码）、详细住址、联系电话等。若有委托代理人，还需载明代理人的身份信息及授权范围。确保信息准确无误，是后续通讯联络、责任追究的前提。

(二)房屋基本情况条款

此条款是合同的标的核心，应包含：

*房屋坐落：精确到门牌号。

*房屋性质：明确为“还建房”或“拆迁安置房”。

*房屋状况：包括结构、户型、朝向、楼层、总层数等。

*建筑面积：分别注明协议约定面积、实测面积（若有）及最终以不动产权属登记机关核准的面积为准。面积差异的处理方式也应在此约定，如误差在一定比例内（如3%）如何处理房价款，超出该比例又如何处理。

*土地状况：注明土地使用权类型（划拨/出让）、土地使用年限（若为出让）。

*权利状况：明确房屋是否已办理不动产权证书，证号（若有）；如未办理，需说明原因、预计办理时间、卖方的办证义务及协助买方办证的责任。

(三)房屋价款及支付方式条款

*总价款：明确房屋交易的总金额，大小写必须一致。

*价款构成：若涉及装修、附属设施设备，可注明其作价是否包含在总价款内，或另行约定。

*支付方式：详细约定支付方式（如现金、银行转账）、支付节点及各节点支付的金额。对于还建房交易，尤其是未取得产权证的情况，分期支付方式更为常见。例如：签约当日支付定金/首付款，房屋交付时支付部分款项，办理完毕不动产权过户登记（或具备过户条件且卖方已履行全部协助义务）后支付尾款。每笔款项的支付时间、条件、收款账户信息（户名、开户行、账号）均需清晰列明。

*定金条款：若约定定金，应明确定金金额、支付时间，并约定定金罚则的适用情形。

(四)房屋交付条款

*交付时间：明确具体的交付日期或交付条件成就的时间。

*交付标准：约定房屋交付时应达到的状态，如毛坯、简装或精装，水、电、气、暖、通讯、有线电视等基础设施的接通情况，房屋门窗、墙面、地面等主体结构及附属设施设备的完好状况。

*交付手续：卖方应提供《房屋交接单》，双方共同查验房屋状况，确认无误后签字交接。相关费用（如水、电、物业费等）的结算截止时间及承担方也应在此明确。

(五)产权过户及税费承担条款

这是还建房交易中最为复杂和关键的环节之一。

*过户责任与期限：明确约定卖方协助买方办理房屋权属转移登记手续的义务、具体期限（如满足办证条件后多少日内）。若卖方故意拖延或拒不配合，应承担相应的违约责任。

*税费承担：详细列明办理产权过户及相关手续所需缴纳的各项税费（如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、登记费、测绘费等），并明确各项税费由哪一方承担。