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物业管理师考试制度与政策科目考点解析

物业管理师考试制度与政策科目考点解析

第一章物业管理概述

第一节

物业管理的概念

一、物业管理的概念?《物业管理条例》(如下简称《条例》)第二条明确规定：物业管理,是指业主经过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业服务协议约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

(一）对《条例》所称物业管理定义的了解

１.物业管理是由业主经过选聘物业管理公司的方式来实现的活动?对于房屋等建筑物的管理，业主可以依照不一样情况采取不一样的方式。从实际情况来看，重要有三种方式:其一是业主自已进行管理;其二是业主将不一样的服务内容委托給不一样的专业公司；其三是业主选聘物业管理公司进行管理。《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理公司所进行的物业管理服务活动。当然，这并不意味着业主采取其余方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束。就业主自行管理而言,作为建筑物的全部权人,业主可行使对建筑物的占有权、使用权、收益权、处罚权,对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使全部权的体现,对此，《中华人民共和国民法通则》（如下简称《民法通则》）等法律、法规已有规定。就业主委托专业公司提供专题服务而言，业主和专业公司之间是委托服务协议关系,应该按照《中华人民共和国协议法》(如下简称《协议法》）等相关法律、法规的规定来执行。《条例》之所以就业主经过选聘物业管理公司实施建筑物管理单独立法，是基于这种方式的特殊性。?必须阐明的是,业主有权选择适合自已的方式来管理自已的物业。换言之,是否选聘物业管理公司来对物业实施管理,是业主的权利。《条例》并不强制业主必须选择物业管理公司来实施物业管理，但是，假如业主经过选聘物业管理公司的方式来对物业进行管理,则应该按照《条例》的规定来进行。

2.物业管理活动的基础是物业服务协议

物业管理活动的实质是业主和物业管理公司就物业管理服务为标的所进行的一项交易。市场经济条件下，交易的进行重要经过协议作为纽带完成,交易的双方也即协议的主体。物业管理作为一项市场行为，也是经过协议才产生的。物业服务协议是业主和物业管理公司订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务协议是物业管理活动产生的契约基础。物业管理公司是基于物业服务协议的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务协议确立了业主和物业管理公司之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业管理公司依照物业服务协议提供物业管理服务,业主依照物业服务协议交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。?３．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护?物业管理的内容由业主和物业管理公司在物业服务协议中约定。重要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包含物业管理公司提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。?除此之外,物业管理公司可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务协议约定以外的服务项目;也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托,有偿为其向业主代收关于费用。

(二)《条例》调整的范围?１.《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。从《条例》出台前各地立法情况来看，重要规范的是居住物业(住宅物业)的物业管理活动；对于写字楼、商场等非住宅物业的物业管理活动，没有专门的法律规定，实践中多是参考居住物业的关于规定执行。在《条例》制订过程中，有一个意见认为居住物业和非居住物业差异甚大，业主对物业服务的规定也不一样,应该分别立法，而《条例》设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言，所以《条例》应该更名为居住物业条例或者在《条例》中增加专门针对非居住物业的内容。经进一步的调研和充分的讨论,这种意见没有被采纳。因为即使住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的构成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面的确存在较大差异，但在法律制度方面,两者并无明显不一样,无分别立法的必要。至于两者的差异，可以经过物业服务协议来解决。当然，《条例》在某些问题上对两者也作了辨别，有些规定就只适合用于住宅物业。例如,在前期物业管理阶段，《条例》规定住宅物业的建设单位需经过招标投标方式来选择物业管理公司,而对非住宅物业的建设单位，就没有这一规定(第二十四条)；同时《条例》第五十四条规定住宅物业应该建立专题维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。?2.《条例》的合用范围，既包含都市,也涵盖乡村。《条例》确立的某些基本制度,既适合用于都市的物业管理活动，也适合