商铺租赁合同订立及注意事项.docxVIP

商铺租赁合同订立及注意事项

商铺租赁是商业经营活动中的重要环节，一份严谨、周全的租赁合同不仅能明确出租方与承租方的权利义务，更能有效预防和减少日后可能发生的纠纷，为双方的商业合作奠定坚实基础。本文将结合实务经验，详细阐述商铺租赁合同订立的关键步骤及需要重点关注的事项，以期为广大经营者提供有益参考。

一、合同订立前的准备与调研

商铺租赁并非简单的“一手交钱、一手交房”，其背后涉及复杂的法律关系和商业考量。在正式订立合同前，充分的准备与调研工作至关重要。

首先，承租方需明确自身需求。清晰定位经营业态，据此确定商铺的理想位置、面积大小、楼层朝向、周边配套及人流量等核心要素。同时，对自身的预算，包括租金承受能力、装修投入等要有明确规划，避免盲目选址导致后续经营压力过大。

其次，对商铺的权属状况进行详尽核查。这是保障租赁安全的首要前提。承租方应要求出租方提供商铺的产权证明文件（如房产证、不动产权证等），仔细核对产权人信息是否与出租方一致。若出租方并非产权人，则需其提供产权人签署的有效授权委托书，明确其出租权限及范围。此外，还需了解商铺是否存在抵押、查封、共有权益纠纷等权利限制情况，必要时可向不动产登记部门进行查询核实。对于转租的商铺，更要确认原租赁合同中是否允许转租，以及转租是否需经原出租人同意，避免陷入“一房多租”或无权转租的法律风险。

再次，考察商铺的实际状况与合规性。实地查看商铺的结构、装修、水电煤气、消防设施等是否符合经营需求和安全标准。了解商铺的土地使用性质及规划用途，确保其与承租方的经营项目相符，避免因“住改商”等问题无法办理营业执照或面临行政处罚。同时，周边环境、交通便利性、停车位、以及是否存在噪音、污染等不利因素，也需纳入考量范围。

最后，对租赁期限、租金水平及支付方式进行初步磋商。租赁期限的长短应结合经营规划确定，通常建议包含一定的免租期，用于装修和开业筹备。租金的市场行情可通过周边同类商铺的租赁价格进行参考，明确租金的支付周期（如月付、季付、年付）、支付账户及逾期付款的违约责任。

二、合同核心条款的审慎拟定

商铺租赁合同的条款设定是合同订立的核心内容，每一条款都可能影响双方的切身利益，必须力求明确、具体、可操作。

1.当事人基本信息条款：合同开头应清晰列明出租方（甲方）与承租方（乙方）的详细信息。自然人应包括姓名、身份证号码、联系地址及方式；法人或其他组织则应包括全称、统一社会信用代码、法定代表人（或负责人）、注册地址及联系方式。确保信息准确无误，以便后续沟通及可能的维权。

2.商铺基本情况条款：明确商铺的具体坐落位置、建筑面积（以产权证登记或双方实测为准）、套内面积（如有必要）、房屋结构、楼层等。同时，需明确商铺的用途，例如“仅限于经营XX品类商品/服务”，避免日后因用途变更引发争议。

3.租赁期限条款：明确约定租赁的起止日期。对于免租期，应明确其期限、起算时间（通常自商铺交付之日起算）以及免租期内是否需支付租金、物业费等。租赁期满后的续租问题，可约定在同等条件下承租方享有优先承租权，并明确行使该权利的期限和方式。

4.租金及支付条款：这是合同的核心经济条款。需明确租金标准（如每平方米月租金额）、总租金、租金支付周期（如月、季、半年、年）、每期租金的具体支付日期及支付方式（银行转账、支票等，并注明收款账户信息）。对于租金调整机制，如约定租期内租金逐年递增，应明确递增的幅度、周期及计算方式。

5.押金（履约保证金）条款：约定押金的金额、支付时间。押金的主要作用是担保承租方全面履行合同义务，如按时支付租金、合理使用商铺、按时返还商铺等。合同中应明确押金的退还条件、时间（通常在租赁期满、承租方结清所有应付款项并办妥商铺交接手续后），以及在何种情况下出租方有权扣除或不予退还押金（如承租方违约导致出租方损失等）。

6.其他费用承担条款：除租金外，商铺租赁过程中还会产生多项费用，如物业管理费、水电费、燃气费、暖气费、空调费、网络通讯费、垃圾清运费、房屋租赁税费等。合同中必须明确各项费用的承担主体及支付方式，避免后续产生费用纠纷。

7.商铺的交付与返还条款：约定商铺的交付时间、交付标准（如毛坯、简装、精装，或附带哪些设施设备），以及交付时双方应共同签署《商铺交接确认书》，对商铺状况、水电气表底数等进行书面确认。租赁期满或合同解除后，商铺的返还状态（如是否需恢复原状、装修物如何处理）、返还时间、返还时的验收程序等，也应作出明确约定。对于装修物的归属与补偿，是常见的争议点，双方可约定“来修去丢”、“归出租人所有”或“折价补偿”等处理方式。

8.转租与转让条款：明确承租方是否有权将商铺部分或全部转租给第三方，以及转租需满足的条件（如需经出租方书面同意、转租期限不得超过本合同剩余租期等）。对于经营