2025年新引擎，新航道—人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局-.docxVIP

新引擎,新航道

专题报告

人民币机构资本商业地产投资回顾

l保险配置量大多元

险资近五年前四大配置资产类型

1,370+亿元

1,370+亿元40+笔数

写字楼

写字楼

730+亿元

零售商业

零售商业

730+亿元

10+笔数

lTO-C类资产配置增加

开发改造机会型增值型

开

发

改造

机会型增值型

核心增值型核心型

(opportunistic)

(value-Add)

(coreplus)(core)

提

升

REITs

公募REITs

证券化

私募基金/合资公司

私募基金/合资公司

l公募REITS底层资产再扩围

酒店商业办公设施

城市更新设施体育场馆多业态融合综合体

城市更新设施

商业地产租赁市场趋势

资本化率观察

l正向利差吸引力增强

公募REITS89-257bps

一线城市 bps

一线城市

报告目录

01人民币机构资本商业地产投资回顾02全谱系投资路径解析与回顾

03商业地产租赁市场趋势

04资本化率观察

新引擎，新航道：人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局

5|.

人民币资本占比逐年提升,

是大宗交易的核心流动性来源

-2022年以来,受全球货币政策分化及地缘政治影响,外资活跃度显著回落。内资买家,尤其是具备负债端配置需求的保险及产业资本,在大宗交易上非常活跃,占比呈现单边上扬态势,2025年上半年占比已逼近100%。

全国大宗交易金额占比(按资金来源)数据来源:

全国大宗交易金额占比(按资金来源)

数据来源:世邦魏理仕研究部,2025年11月

新引擎，新航道：人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局

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工业物流与商办赛道仍是

存量配置基本盘,边际增量正显著流向弱周期、稳现金流的TO-C类资产

近五年,险资成为人民币资本的中坚力量,投资了大量的工业物流资产,其与零售商业、写字楼、综合体共同成为险资主要配置类型。

目前长租公寓在保险机构的投资配置中占比相对较低,在保租房供给过峰后,租赁住房或将成为险资提升投资组合稳定性的重要赛道,具备明显的增配空间。

数据中心、康养等具有产业协同效应的资产也逐步纳入主流配置视野。

2021-2025年中国保险机构交易合计(按资产类型)交易总金额

2021-2025年中国保险机构交易合计(按资产类型)

交易总金额占总投资额比例

注释:交易金额为资产规模

数据来源:世邦魏理仕投资及资本市场部,2025年11月

新引擎，新航道：人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局

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保险机构配置逐渐向TO-

C类扩容,资产组合更趋

多元化

除传统的物流、综合体、写字楼外,保险资金在长租公寓、社区商业、数据中心等赛道的配置明显提升。以零售为主的消费类资产近几年成交量显著提升。

2021-2025年中国保险机构交易金额占比(按资产类型)长租公寓

2021-2025年中国保险机构交易金额占比(按资产类型)

长租公寓工业物流

w零售商业养老院w综合体

w写字楼商务园区w数据中心

注释:交易金额为资产规模

数据来源:世邦魏理仕投资及资本市场部,2025年11