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买房全款不让签约合同

在房地产交易中，“全款购房”本应是开发商青睐的交易方式，却有部分购房者遭遇了“全款付清却无法签订正式购房合同”的困境。这种看似矛盾的现象背后，隐藏着房地产市场的复杂利益纠葛、监管漏洞以及法律风险，也让许多倾尽积蓄的购房者陷入维权的泥沼。

一、全款购房的“甜蜜陷阱”

张女士在某二线城市看中了一套期房，开发商销售人员以“全款购房可享9折优惠，且优先选房”为由，极力劝说她放弃按揭贷款。考虑到优惠力度和对开发商品牌的信任，张女士东拼西凑凑齐了200万元全款，于2023年3月通过POS机向开发商账户支付了全部房款。然而，当她要求签订《商品房买卖合同》时，销售人员却以“预售许可证正在办理”“系统升级暂时无法签约”等理由拖延。直到半年后，张女士发现自己购买的楼栋仍未取得预售许可，而开发商早已将她支付的房款用于其他项目的建设，她手中仅有一张收款收据和一份手写的“购房确认单”。

类似张女士的案例并非个例。在市场热度较高或开发商资金链紧张时，部分房企会以“全款优惠”为诱饵，吸引购房者提前支付全款，却故意不签订正式合同。这种行为的本质，是开发商利用购房者对“优惠”的渴求，进行“融资套现”。由于未签订备案合同，购房者无法在不动产登记部门进行预告登记，房屋的所有权和债权都无法得到法律保障，一旦开发商出现资金断裂或项目烂尾，购房者将面临“钱房两空”的风险。

二、开发商拖延签约的三大动机

为何开发商会在收取全款后拒绝签约？从行业实践来看，主要存在以下三种动机：

1.规避监管，挪用资金

根据《城市商品房预售管理办法》，开发商必须取得预售许可证才能销售房屋，且预售资金需存入专用监管账户，用于项目建设。但部分开发商在未取得预售许可时就“提前售房”，收取的全款自然无法进入监管账户。他们将这笔资金挪用于偿还债务、拿地或投资其他项目，一旦后续资金无法回笼，项目就可能停工。此时若与购房者签约，反而会因无法按期交房引发诉讼，因此选择“拖延签约”来掩盖违规行为。

2.捂盘惜售，待价而沽

在房价上涨周期中，部分开发商会对全款购房者承诺“低价锁定房源”，但不签订正式合同。待项目取得预售许可、房价上涨后，开发商会以“房屋已被抵押”“原房源已售罄”等理由，要求购房者要么加价换房，要么接受退款。由于缺乏合同约束，购房者只能被动接受开发商的条件，而开发商则通过这种方式实现“变相涨价”，获取更高利润。

3.掩盖抵押或产权纠纷

部分开发商为快速融资，会将在建工程抵押给银行或其他债权人。若购房者全款购买的房屋已被抵押，开发商在未解除抵押前无法签订备案合同，否则将构成违约。此时，他们往往会隐瞒抵押事实，以各种借口拖延签约，直到抵押解除或找到其他解决方案。更有甚者，部分项目存在土地使用权纠纷、规划变更等问题，根本不具备签约条件，却仍通过“全款优惠”吸引购房者，本质上属于欺诈行为。

三、购房者的维权困境与法律边界

当全款购房者遭遇“不让签约”时，维权之路往往充满阻碍。一方面，购房者手中的证据通常只有收款收据、转账记录或非正式协议，这些材料虽能证明付款事实，却难以直接认定房屋买卖关系成立。另一方面，开发商往往以“双方仅存在预约合同关系”“退款即可解除合同”为由，拒绝承担违约责任。

从法律角度看，根据《民法典》第四百九十五条，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。如果购房者与开发商签订的“购房确认单”中明确了房屋位置、价款、交房时间等核心条款，即使未签订正式合同，也可能被认定为“本约合同”，开发商需继续履行签约义务。但若仅为口头约定或模糊的“意向书”，购房者则只能要求返还已付款项及利息，难以主张房屋所有权或双倍赔偿。

此外，若开发商在销售时故意隐瞒未取得预售许可、房屋已抵押等事实，购房者可依据《消费者权益保护法》第五十五条，主张“退一赔三”的惩罚性赔偿。但实践中，证明开发商“故意隐瞒”难度较大，需要购房者提供录音、聊天记录、广告宣传资料等证据，维权成本较高。

四、如何避免陷入“全款不签约”陷阱？

对于购房者而言，防范风险远比事后维权更重要。在全款购房时，需注意以下几点：

1.核查项目合法性

购房前务必要求开发商出示《商品房预售许可证》或《现售备案证明》，并通过当地住建局官网查询项目的预售许可范围、抵押状态等信息。若开发商以“即将取得”为由拖延，可要求签订《预售许可办理承诺书》，明确未按时取得许可的退款及赔偿条款。

2.签订规范的书面合同

无论优惠力度多大，均需与开发商签订经房管部门备案的《商品房买卖合同》，并在合同中明确房屋基本信息、价款支付方式、交房时间、违约责任等条款。对于开发商提出的“先付款后签约”要求，需坚决拒绝，或在付款时要求出具加盖公章的“签约承诺书”，明确签约时间及违约后果。

3.留存完整证据链

付款时务必通过银行转