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商铺买了没签合同

在商业地产交易中，“先付款后签合同”的情况并不罕见。部分购房者因信任开发商的口头承诺，或急于锁定房源，在未签订书面合同的情况下便支付了全款或首付款，最终却陷入产权纠纷、资金损失等困境。这种交易模式隐藏着多重法律风险，涉及合同效力、物权归属、证据认定等多个层面，需要从法律规定、实务案例和风险防范三个维度深入剖析。

一、口头协议的法律效力边界

根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条，当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式或其他形式。这意味着商铺买卖中的口头协议在法律上并非绝对无效，但需满足“合同成立要件”：当事人具有相应民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律强制性规定。例如，开发商与购房者口头约定“以500万元购买某临街商铺，三个月内交付并办理过户”，若双方均认可该约定，且已实际履行（如购房者支付全款、开发商交付商铺），口头协议可被认定为有效。

然而，口头协议的脆弱性在于证据固定难度大。在北京市朝阳区人民法院2023年审理的一起案件中，购房者主张与开发商达成口头协议，以800万元购买商铺并支付了600万元预付款，但开发商否认存在交易意向，主张款项为“借款”。由于购房者未能提供录音、聊天记录等关键证据，法院最终因“事实不清”驳回其诉讼请求。此类案例显示，口头协议在争议发生时往往因缺乏书面凭证而难以被采信，尤其当一方否认协议存在时，另一方需承担极高的举证责任。

此外，商铺买卖属于不动产交易，根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。即便口头协议有效，若未签订书面合同并办理过户登记，购房者也无法取得商铺所有权，仅能基于债权关系要求开发商履行义务或赔偿损失。这意味着，在未签合同的情况下，购房者始终面临开发商“一房二卖”“抵押商铺”等风险。

二、未签合同下的常见纠纷类型

（一）产权归属争议

开发商在未签订书面合同的情况下，可能将商铺再次出售给第三方并完成过户。此时，先行付款的购房者若无法证明口头协议的存在及履行情况，将无法对抗已登记的善意第三人。例如，上海市黄浦区某开发商在2022年将同一商铺先后与甲、乙两人达成口头协议，甲支付全款后未要求过户，乙随后签订书面合同并完成登记。最终法院判决商铺归乙所有，甲仅能要求开发商返还房款并赔偿利息损失。

（二）款项性质认定纠纷

部分购房者在支付款项时未明确备注“购房款”，导致开发商事后主张款项为“定金”“预付款”或“借款”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。若购房者支付的款项被认定为“预付款”，开发商违约时仅需返还本金；若被认定为“定金”，则可适用“定金罚则”（双倍返还），但前提是双方明确约定了定金性质。实践中，未签合同的购房者往往因无法证明款项性质，难以获得足额赔偿。

（三）合同条款争议

口头协议通常仅涉及总价、交付时间等核心内容，对商铺面积误差处理、违约责任、配套设施等细节未作约定。例如，购房者口头约定购买“100平方米商铺”，收房时却发现实际面积仅为85平方米，而双方未约定面积误差处理方式。根据《商品房销售管理办法》第二十条，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房或要求返还差价，但该规定仅适用于已签订书面合同的商品房交易。对于未签合同的商铺买卖，法院需根据公平原则酌情处理，购房者可能无法依据法定标准获得赔偿。

三、风险防范与救济途径

（一）交易过程中的风险控制

即时固定证据：购房者在支付款项时，应要求开发商出具加盖公章的收据，明确注明“商铺购房款”及商铺具体信息（如地址、面积）；同时通过录音、录像、微信聊天记录等方式留存双方沟通内容，重点记录价格、交付时间、违约责任等关键条款。

补充书面协议：即便已支付款项，应尽快与开发商补签书面合同，明确约定产权过户时间、违约责任（如逾期交房按日支付总房款万分之五的违约金）、面积误差处理方式等内容。若开发商拒绝签订合同，可通过书面催告函（留存快递回执）督促其履行义务，为后续维权保留证据。

核查商铺状态：在付款前，通过不动产登记中心查询商铺是否存在抵押、查封或已出售记录，避免购买“问题商铺”。若开发商以“正在办理解押”为由拖延签合同，需要求其提供书面承诺及解押时间表，并约定逾期解押的赔偿责任。

（二）争议发生后的法律救济

主张合同成立并继续履行：若购房者能提供付款凭证、开发商出具的收据、沟通记录等证据，可向法院起诉要求确认口头协议有效，并强制开发商签订书面合同、办理过户手续。例如，在广州市天河区法院2023年的一起案件中，购房者提供了开发商法定代表人签字的《商铺认购确认单》（虽非正式合同，但载明了价格、面积等核心条款）及银行转账记录，法