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个人买卖二手房协议书

一、协议书的核心构成要素

一份严谨的个人二手房买卖协议书，并非简单的意向确认，而是一份具有法律约束力的合同文件。其核心构成应至少包含以下关键章节：

（一）当事人基本信息条款

此条款为协议的基础，需明确买卖双方的身份信息。内容应包括：买方与卖方的姓名（或名称，若涉及单位）、身份证号码（或统一社会信用代码）、联系地址、联系电话。若有委托代理人，还需列明代理人的姓名、身份证号码及授权范围。特别注意：核实卖方身份信息与房屋产权证上的所有权人信息是否一致，这是避免后续产权纠纷的第一道防线。

（二）房屋基本情况条款

该条款是对交易标的物的具体描述，务求详尽准确。应包含：

1.房屋坐落：精确到门牌号，例如“XX市XX区XX路XX号XX小区X号楼X单元XXX室”。

2.房屋权属状况：明确房屋所有权证号（或不动产权证号）、房屋性质（如商品房、已购公房、经济适用房等，不同性质房屋交易税费及限制不同）、规划用途（如住宅、商业）。

3.房屋基本状况：建筑面积（以产权证登记为准）、套内建筑面积、房屋结构、朝向、楼层、总层数等。

4.房屋权利限制情况：卖方需如实声明该房屋是否存在抵押、查封、租赁、共有权人等权利限制情况。如有共有权人，需取得其书面同意出售证明；如有租赁，需明确租赁关系的处理方式（是解除租赁还是“买卖不破租赁”）。

（三）房屋价款及支付方式条款

这是协议的核心经济条款，直接关系到双方的核心利益，必须清晰、具体、可操作。

1.房屋成交总价：明确房屋的总价款，大小写均需注明，例如“人民币XX万元整（大写：人民币XX拾XX万XX仟XX佰XX拾XX元整）”。

2.价款支付方式：详细约定支付的时间节点、金额及支付方式（如现金、银行转账）。通常包括定金、首付款、尾款（或通过贷款支付的部分）。

*定金：约定定金金额、支付时间。建议约定定金罚则，即若买方违约，定金不退；若卖方违约，需双倍返还定金。定金支付后，一般会在后续首付款中抵扣。

*首付款：明确首付款金额（或比例）、支付时间，通常在办理网签或过户手续前支付。

*尾款：约定尾款金额、支付时间，通常在房屋交付并办理完毕过户手续后支付。若涉及银行贷款，需明确贷款审批通过与否的处理方式。

3.收款账户信息：卖方需提供清晰的银行收款账户信息，包括开户行、户名、账号。

（四）房屋交付条款

房屋交付是交易的关键环节之一，需明确约定。

1.交付时间：具体到某年某月某日。

2.交付标准：房屋交付时应保持的状态，例如装修、设施设备（可另附清单详细列明，如空调、冰箱等）的留存情况，水、电、燃气、物业管理等费用的结清状态。

3.交付手续：双方应签署房屋交接确认书，作为交付完成的凭证。

（五）税费承担条款

二手房交易涉及多种税费，如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、交易手续费等。协议中需明确各项税费由哪一方承担。通常情况下，双方会根据当地市场惯例协商，但务必在协议中白纸黑字写清楚，避免后续扯皮。

（六）房屋产权过户及相关事宜条款

1.过户时间：约定双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记的时间期限。

2.卖方配合义务：卖方应按时提供办理过户所需的全部材料，并配合买方办理相关手续。

3.过户费用：办理过户过程中产生的登记费、测绘费等具体由哪方承担，也应明确。

（七）违约责任条款

这是保障协议履行的重要条款，需针对双方可能出现的违约情形约定明确的违约责任。

1.卖方违约情形：如逾期交房、逾期办理过户、拒绝出售房屋、房屋产权存在瑕疵导致无法过户等。违约责任可约定为支付违约金（通常按总房款的一定比例或每日万分之几计算）、继续履行合同、赔偿损失等。

2.买方违约情形：如逾期支付房款、拒绝购买房屋等。违约责任同样可约定为支付违约金、定金不予退还、赔偿损失等。

3.违约金计算方式及上限：违约金的计算方式应具有可操作性，同时可约定违约金的上限，以避免过高或过低。

（八）不可抗力条款

约定因不可抗力（如自然灾害、政策调整等）导致合同无法继续履行或延迟履行时，双方的权利义务及处理方式。遭遇不可抗力的一方应及时通知对方，并在合理期限内提供证明。

（九）争议解决方式条款

约定双方在履行协议过程中发生争议时的解决途径。通常有两种选择：一是提交某某仲裁委员会仲裁；二是依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。二者择一即可。

（十）补充条款及附件

对于协议中未详尽约定或双方认为需要特别补充的事项，可在此条款中约定。例如户口迁移问题（卖方应于何时将户口迁出）、房屋维修基金的处理、装修补偿、家电家具的折价等。附件（如房屋附属设施设备清单、房屋平面图、共有权人同意出售证明等）是协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力。

（十一）协议生效及其他

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