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西安市老旧小区改造工作指导手册

老旧小区改造是改善居民生活品质、提升城市功能、传承历史文脉的重要民生工程。西安市作为国家中心城市和历史文化名城，老旧小区分布广、类型多，既有建成于2000年前后的普通住宅，也有含历史建筑的传统院落，改造需兼顾功能性提升与文化保护。本手册基于西安市实际，围绕“基础类、完善类、提升类”改造内容，结合“前期准备—组织实施—长效管理”全流程，为各区县、街道、社区及参与单位提供可操作的指导。

一、前期准备：精准摸查与方案制定

改造前需完成“三图两清单”（现状图、需求图、规划图，问题清单、资源清单），确保方案贴合实际。

1.全面摸查：由街道牵头，联合社区、产权单位、设计单位组成工作组，逐栋逐户开展“地毯式”调研。重点排查建筑本体（墙体裂缝、屋顶渗漏、外保温缺失）、基础设施（管网老化、道路破损、路灯缺失）、公共服务（无物业、无停车、无适老设施）、居民诉求（加装电梯意愿、绿化需求、文化保护建议）四类问题。对含历史建筑的小区，需委托专业机构进行文物价值评估，明确保护范围和改造边界。

2.需求整合：通过“线上问卷+线下座谈+入户走访”三轮征求意见，建立“1户1表”需求档案。对争议较大的事项（如停车位分配、电梯加装位置），采用“居民议事会+专家论证”模式协商，形成“小区改造需求排序表”，优先解决安全隐患（如消防通道堵塞）、基础缺失（如无天然气）等“急难愁盼”问题。

3.方案设计：遵循“一小区一方案”原则，设计单位需结合西安市《老旧小区改造技术导则》《历史文化名城保护条例》等规范，将改造内容分为必改项（防水、管网、消防）、可选改项（绿化、停车、智慧设施）、特色改项（文化景观、适老空间）。方案需在小区显著位置公示15日，公示期间设置意见箱和接待日，采纳率超80%的事项方可纳入正式方案。

二、组织实施：全流程管控与协同推进

改造涉及10余个部门（住建、城管、消防、电力、通信等），需建立“1个指挥部+N个专项组”工作机制，确保“施工不扰民、质量有保障”。

1.进场准备：

-管线迁移：按照“先地下后地上”顺序，优先迁移电力、通信、燃气、热力等管线。与各运营商签订“限时迁移协议”，明确管线入地标准（电力管廊深度≥1.2米，通信管线分舱敷设），避免“马路拉链”问题。

-施工围挡：采用可透视彩钢围挡（高度≥2米），设置施工公示牌（改造内容、工期、监督电话），关键节点（如开挖、吊装）提前3日张贴安民告示。

-居民过渡：对施工影响较大的楼栋（如外墙拆除），为居民提供临时便民点（洗衣机、临时厕所）；对独居老人、残疾人等特殊群体，安排社区工作人员“一对一”帮扶。

2.质量管控：

-材料进场：所有建材需提供西安市建材备案证明，重点材料（防水卷材、保温板、管材）现场抽样送检，检测不合格产品24小时内清场。

-关键工序验收：隐蔽工程（防水、管线预埋、结构加固）实行“四方联验”（建设单位、施工单位、监理单位、居民代表），留存影像资料并签字确认；外立面改造需按“基层处理—挂网抹灰—保温施工—真石漆喷涂”分阶段验收，确保与历史街区风格协调（如使用米黄色仿石涂料，线条宽度≤10厘米）。

-安全管理：施工区域设置警示标识，高空作业佩戴双钩安全带，动火作业配备消防器材，每日开展安全巡查并记录。

3.进度协调：

-建立“日报—周报—月报”制度，施工单位每日上报完成量，监理单位每周汇总进度偏差（允许±5%），指挥部每月召开协调会，解决管线冲突、居民阻工等问题。

-对跨冬季施工项目（11月至次年2月），需调整施工计划：混凝土浇筑温度≥5℃，保温材料粘贴环境湿度≤80%，避免低温影响质量。

三、重点改造内容与技术标准

结合西安市气候（冬冷夏热、夏季多雨）、居民需求（养老、停车）及城市特色（历史文化），明确三类改造的具体要求：

1.基础类（保基本）：

-建筑本体：屋顶采用“防水卷材+保温板+保护层”复合构造（防水等级Ⅱ级，保温层厚度≥50毫米XPS板）；外墙脱落部位清除后，挂30目镀锌钢丝网再抹灰，外保温缺失的楼栋加做50毫米厚EPS板（防火等级B1级）；楼道粉刷使用耐擦洗涂料（耐擦洗次数≥5000次），楼梯扶手更换为304不锈钢（高度90厘米，直径40毫米）。

-市政设施：雨污管网按西安市暴雨强度公式（P=2年）设计，管径≥DN400毫米，接入市政管网前设置沉砂井；道路修复采用“挖除破损层—铺设15厘米级配碎石—18厘米C30混凝土”结构，宽度≥4米的道路加划中心线；路灯更换为LED节能灯具（间距≤30米，照度≥15勒克斯）。

-消防安防：消防通道拓宽至4米（局部不小于