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房地产开发项目合同管理操作规程

第一章总则

1.1目的与依据

为规范房地产开发项目合同管理工作，明确各环节职责，防范合同风险，保障项目合法合规运营及公司合法权益，提高合同履约效率与经济效益，依据国家相关法律法规及公司内部管理制度，特制定本规程。

1.2适用范围

本规程适用于公司所有房地产开发项目（包括但不限于住宅、商业、办公等）从项目立项至竣工验收、交付使用及后续维保等全过程所涉及的各类合同的管理。凡以公司名义对外签订的与项目开发建设相关的合同、协议、补充协议、备忘录等具有法律约束力的文件，均须遵守本规程。

1.3基本原则

合同管理应遵循以下基本原则：

*合法合规原则：合同的订立、履行、变更、解除等全过程必须遵守国家法律法规及行业规范。

*风险控制原则：以风险防范为核心，对合同签订前的调研、谈判，签订中的条款审核，以及履行中的动态监控进行全过程风险管控。

*权责对等原则：明确合同管理各部门及相关人员的职责与权限，确保权责清晰、协同高效。

*效益优先原则：在合法合规的前提下，追求合同条款的最优性价比，保障公司经济效益最大化。

*规范高效原则：建立标准化的合同管理流程，确保合同管理工作规范有序、高效运行。

第二章合同策划与准备

2.1合同策划

项目启动阶段，由项目管理部门牵头，组织工程、成本、设计、营销、法务等相关部门，根据项目开发计划、建设内容、资金安排等，对项目全周期所需合同进行系统性策划。明确合同的种类、数量、大致范围、拟采用的合同形式（如固定总价、固定单价、可调价格等）、重要合同的招标方式及时间节点，形成《项目合同策划清单》，作为后续合同管理工作的指导性文件。

2.2合同需求提出与立项

业务需求部门根据项目进展及《项目合同策划清单》，提出具体的合同需求。填写《合同立项申请表》，明确合同标的、数量、质量要求、履行期限、预算金额、资金来源、合作方初步意向（如有）等核心要素，并附相关支撑材料（如可行性研究报告、批复文件、技术规格书等），按审批权限逐级报批。

2.3合同标准文本选用与制定

公司法务部门应牵头组织相关业务部门，针对房地产开发项目常见合同类型（如勘察设计合同、工程施工合同、监理合同、材料设备采购合同、销售代理合同等），制定和完善标准合同文本体系。

*对于已有标准文本的合同，应优先采用标准文本，并根据项目具体情况进行必要的补充和调整。

*对于无标准文本的特殊合同或复杂合同，由业务需求部门牵头，会同法务部门及相关专业部门共同拟定合同草案。拟定过程中应充分调研，借鉴行业惯例，确保合同条款的完整性和严谨性。

2.4合作方选择与尽职调查

对于需要通过招标、询价等方式确定合作方的合同，应严格按照公司招标采购管理办法执行。在确定合作方前，应对潜在合作方进行必要的尽职调查，内容包括但不限于：

*主体资格（营业执照、资质证书、相关许可等）；

*商业信誉与履约能力（过往业绩、客户评价、诉讼情况、财务状况等）；

*专业技术能力与管理团队水平；

*质量保证体系与安全生产条件。

尽职调查完成后应形成书面报告，作为合作方选择的重要依据。

2.5合同预算与审批

合同立项申请获批后，成本控制部门（或财务部门）应根据合同需求及市场行情，对合同金额进行测算与审核，确保合同预算的合理性与准确性。合同预算需纳入项目整体预算管控，并按公司财务审批权限履行报批手续。未通过预算审批的合同，不得进入后续谈判与签署环节。

第三章合同谈判与签署

3.1谈判组织与策略

合同谈判由业务需求部门牵头组织，根据合同的重要性和复杂程度，可邀请法务、成本、工程等相关部门专业人员参与。

*谈判前应制定详细的谈判方案，明确谈判目标、主要争议点、底线条款及应急预案。

*谈判过程中应坚持原则，注重沟通技巧，对关键条款（如价格、质量、工期、付款方式、违约责任等）要据理力争，同时保持灵活性。

*谈判人员应做好详细的谈判记录，记录谈判内容、双方意见、达成的共识及遗留问题，并由参与方签字确认。

3.2合同文本拟定与审核

*文本拟定：以经审批的标准文本或双方谈判达成的共识为基础，由业务需求部门负责拟定合同正式文本。合同文本应内容完整、条款明确、逻辑清晰、用语规范。

*内部审核：合同文本拟定完成后，须履行严格的内部审核程序。

*业务部门审核：业务需求部门负责人及相关专业人员对合同的技术性、可行性、经济性及履约能力进行审核。

*成本/财务部门审核：成本控制部门（或财务部门）对合同价格、计价方式、付款进度、结算方式等进行审核。

*法务部门审核：法务部门对合同的合法性、合规性、条款完整性、权利义务对等性、违约责任、争议解决方式等进行法律专业审核，并出具书面审核意见。

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